Comprar imóveis em leilão tem cheiro de oportunidade, mas nem tudo é festa.

Já é quase um padrão nos meus textos provocar os leitores a refletirem sobre determinadas questões, sem ficar apenas no padrão de notícias que a mídia normalmente divulga (pelo menos eu tento isso). Que fique claro: a mídia tem dono, e em muitos casos esses “donos” defendem os interesses deles, não os interesses do público em geral.

O assunto aqui são os imóveis em leilão. E a discussão é se vale a pena ou não comprar um imóvel em leilão.

Bem, como é a dinâmica do negócio: os bancos hiperinflacionaram os preços dos imóveis (os bancos vivem de emprestar dinheiro, quanto mais emprestam mais ricos ficam). Como estão com o caixa abarrotado de grana, precisam desencalhar o produto e nos últimos anos assistimos uma correria de pessoas atraídas pelo sonho da casa própria “sem ter dinheiro no bolso”.

O brasileiro é um caso “sui generis”. Uma pesquisa da FIPE  descobriu que mais de 80% dos compradores de imóveis financiados, primeiro escolhem o imóvel, depois vão checar se a prestação cabe no bolso. Eu aproveito para inserir mais um conceito: a grande maioria fica satisfeita se a prestação couber no bolso naquele momento, sem uma avaliação séria de médio e longo prazo (financiamentos imobiliários podem durar até 30 anos..).

Não é incomum o casal ter uma renda de R$ 9 mil e comprometer R$ 3 mil na prestação de um apartamento. Parece um bom negócio. Só que no meio do caminho havia uma pedra: o marido, que respondia por 70% dessa renda (não necessariamente, poderia ser a esposa), perde o emprego. Agora a renda do casal caiu para menos de R$ 3 mil e a família tem que pagar prestação do apartamento, escola dos meninos, comida, roupa, impostos, etc. Não dá. Se não houver uma recomposição da renda nos padrões anteriores, essa família terá dificuldade em manter o financiamento. E o resultado mais comum desse quadro são os atuais imóveis em leilão.

Aí, como todo brasileiro gosta de uma “galinha morta”, a expectativa em um leilão de imóveis é adquirir o bem por metade ou menos do preço. Eu não sei se nesse momento estamos lidando com alguém com a “síndrome de Gerson” ou apenas com uma pessoa que quer se livrar em parte da exploração que o mercado impõe. Mas é preciso ficar atento à seguinte dica: isso, comprar imóveis em leilão pela metade do preço, não existe, é lenda.

Quem acha que o banco perde dinheiro com a inadimplência levanta a mão! Ah, faça-me o favor, quem já viu banco perdendo dinheiro? Por enquanto, não só não perdem, como ganham: veja como funciona.

O banco, que já faturou alto com o primeiro empréstimo, agora vai faturar com a revenda de um imóvel super avaliado, que já foi parcialmente pago pelo outro cliente.

Então a primeira dica aqui é checar se o valor do imóvel realmente está uma pechincha. Siga aqui meu raciocínio: o imóvel vale R$ 300 mil. O crédito imobiliário farto elevou o preço desse ativo para R$ 700 mil (é o mais comum hoje em dia). O primeiro cliente “carregou esse piano”, pagou sinal, balões, prestações até a entrega da chave e mais um monte de prestações no financiamento. Até que não aguentou mais. O banco retoma o imóvel e oferece em um leilão por R$ 560 mil (o mais comum: 20% do “preço de mercado”).

Você estará fazendo um bom negócio ao adquirir esse imóvel por esse preço? Eu acho que não. Pelo menos é extremamente indicado buscar negócios para imóveis similares diretamente nas imobiliárias ou proprietários, principalmente se você for pagar a vista. Talvez você não encontre mais o valor de R$ 300 mil, mas são grandes as chances de achar algo entre esse valor e o que o banco pede no leilão.

E a questão financeira não é tudo..

É muito comum no Brasil (praticamente 90% dos casos) o imóvel ir a leilão sem estar desocupado, ou seja, com o antigo dono ainda morando no imóvel.

Peraí, peraí: tá de brincadeira, né? Você vai pagar caro por um imóvel, muitas vezes comprometendo as únicas economias que tem, e ainda por cima vai receber um imóvel ocupado?? Quando chegar lá no apartamento que comprou, o antigo morador vai dizer “daqui eu não saio, daqui ninguém me tira..”. E o banco e o leiloeiro vão te dizer que “não tem nada a ver com isso”.. Só no Brasil uma coisa dessas..

A despeito do tom acima (brincadeira) isso é uma realidade. No caso de imóveis ocupados, você terá que entrar na justiça (às suas custas) e aguardar anos até tirar o antigo morador.

E não para por aí. Se esse o antigo morador estiver há x anos sem pagar o condomínio, advinha quem terá que pagar? E se ele também não pagou o IPTU, quem pagará? E durante o processo para que ele saia do imóvel, quem terá que arcar com todas essas contas? A resposta para todas essas perguntas é VOCÊ. Sim, você que comprou um imóvel no leilão é responsável por todas as dívidas, passadas e futuras.

Tá bom assim? Mas ainda não é tudo: com todo esse sufoco, no meio de todo esse processo você ainda pode receber um aviso de que o leilão foi embargado ou anulado.

Resumo da história: o banco espertão fatura em cima do empréstimo imobiliário, o antigo inquilino não consegue pagar todas as prestações e perde o bem, você vai lá e compra um ativo com preço acima do valor de mercado e não tem nenhuma garantia. (os caras de leilão vão querer me trucidar): é sério um negócio desses?

É livre a manifestação aí nos comentários, mas eu (opinião individual, personalíssima) acho que se o banco quiser que eu compre um imóvel retomado ele vai ter que oferecer um preço bem abaixo do mercado, e eu quero TODAS as garantias de que estou comprando um imóvel, não um problema. E tem mais: o banco que se encarregue de pagar a comissão do leiloeiro (hoje quem paga é você) e o leiloeiro que trate de entender que é ele que precisa de mim, não o contrário. Se não satisfizer minhas exigências, que fique com o imóvel.

Bem, é utópico achar que o brasileiro vai acordar para essa realidade e que as coisas vão mudar no curto prazo. Mas não custa nada tentar, até porque, daqui prá frente vai “chover leilão”.