Infelizmente, é quase praxe os compradores de imóveis contentarem-se com a apresentação da única negativa realmente indispensável à lavratura de uma escritura pública: a de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, expedida pelo Cartório de Imóveis competente. As demais são invariavelmente dadas como “dispensadas” pelos contratantes.

No entanto, os negócios imobiliários, até por conta dos altos valores que movimentam, são os que mais exigem cautela nos momentos pré-contratação, já que qualquer falha de informação ocorrida nesse estágio tem o potencial de causar enormes prejuízos ao adquirente – os quais, a partir da promulgação da Lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010, podem ser atribuídos ao corretor intermediário da transação.

Há poucos dias, o Superior Tribunal de Justiça, julgando recurso envolvendo o tema, manteve de sobreaviso os compradores de imóveis ao prolatar a seguinte decisão: “Quem compra imóvel ‘enrolado’ em processo judicial fica sujeito a suportar as conseqüências, a menos, que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu.” (RMS 27358).

Ou seja, se o adquirente não se previne, exigindo do vendedor ao menos suas certidões negativas judiciais e fiscais, não poderá futuramente alegar desconhecimento de eventual restrição que venha a atingir o imóvel negociado, sendo a mais comum delas a penhora não levada a registro no Ofício Imobiliário, porém existente nos autos de um processo judicial qualquer.

Em sendo assim e como inexiste razão para o corretor assumir um risco que não é seu, deve ele discordar do lançamento, na escritura, da famosa frase “As partes dispensaram a apresentação das certidões negativas fiscais e forenses” (a não ser, é claro, que o adquirente esteja realmente disposto a correr riscos, hipótese em que deve desobrigar o corretor por escrito).