Quem deve pagar as multas disciplinares condominiais?
Afinal, o que são multas disciplinares condominiais?
Multas disciplinares condominiais são penalidades aplicadas a moradores que não cumprem as regras do condomínio. Elas são previstas na convenção ou no regimento interno do condomínio.
Uma questão que vem sendo debatida há muito tempo nos meios jurídicos diz respeito à responsabilidade pela satisfação de multas disciplinares condominiais impostas pelos condomínios, em caso de imóveis locados. Ou seja, quem deve pagar o valor fixado pela administração de um condomínio como pena pelo cometimento de infração de norma condominial?
Apesar da grande discussão que existe em torno do tema, vem prevalecendo o entendimento de que a pessoa que aluga um imóvel responde pelas consequências do uso nocivo ou perigoso atribuído ao seu inquilino. Desta forma, pode o condomínio exigir o crédito do proprietário da unidade autônoma, que fica autorizado a buscar o reembolso do seu prejuízo junto ao locatário ou seu fiador.
As infrações disciplinares, assim como as respectivas multas, precisam estar previstas na convenção condominial ou no regulamento interno do edifício, de tal forma que não haja dúvidas sobre se um determinado tipo de procedimento constitui ou não uma violação às leis internas. Por exemplo: se não for permitido o estacionamento de veículos de terceiros na garagem do prédio, isso deve constar expressamente na convenção, ou, melhor ainda, no regulamento, com a estipulação da pena correspondente. Da mesma forma em relação a sons altos após determinado horário da noite, uso indevido de áreas de uso comum e quaisquer outras situações que os condôminos achem por bem proibir.
Estando devidamente fixadas as infrações e multas punitivas, pode o condomínio cobrá-la diretamente do inquilino infrator, até mesmo com a sua inclusão no recibo correspondente à despesa ordinária do mês, ou, se lhe convier, do proprietário da economia, inclusive judicialmente.
É que tanto a Lei nº 4.591/64, que instituiu o regime condominial no Brasil, como o novo Código Civil, que criou a figura do condomínio edilício, estabelecem que nenhum condômino pode utilizar a sua unidade autônoma de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, ficando o transgressor sujeito ao pagamento de multa. E, por transgressor, de acordo com o que vem sendo decidido pelos nossos tribunais, compreende-se não apenas aquele que pessoalmente infringiu os regras da convivência social, mas também o possuidor indireto, ou seja, o proprietário locador, já que a ele cabe a obrigação de vigilância sobre os acontecimentos relacionados com o seu imóvel.
CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis
Sobre o Autor : JRuiz Admin
Vincular a multa à taxa condominial não pode gerar um problema? O inquilino pode questionar a multa, mas se ela estiver vinculada no mesmo boleto da taxa de condomínio, como ele pagará essa última? O inquilino terá que escolher entre pagar a multa (independente de questionamento) ou tornar-se inadimplente…
Não é bem o que tenho visto. O Transgressor, ou seja, seja ele proprietário ou não, responde civilmente pelos seus atos, não podendo atribuir ao proprietário direto do bem imóvel, tal multa de postura. Diferente das cotas de condominio pois a unidade inserida no todo, usufrui do bem comum, fato este que gera perpetuidade. Neste caso, a cobrança deve ser direcionada a quem cometeu a infração. Ocorrem equivocos na interpretação na lei. O fato é que não compete ao proprietário do imóvel fiscalizar comportamento tampouco se as regras de condominio estão sendo cumpridas. Neste caso, atribui ao sindico e aos seus conselheiros tal tarefa. Portanto, não podemos falar de responsabilidade do proprietário. Agora, diferente a situação da cota. A cota valoriza e garante a manutenção do bem comum. Desta forma atribui responsabilidade do proprietário, podendo este executar o inquilino por inadimplência.