A fim de esclarecer as principais dúvidas que surgem dos interessados na compra de um imóvel em leilão é que respondi as questões que seguem.  Se quiser uma análise sobre o assunto, leia: Imóveis em Leilão, o momento é esse?

1.       O que é leilão de imóveis? E o que significa arrematar?

Leilão de imóveis é o nome coloquial utilizado para designar o procedimento da venda de imóveis penhorados por meio de uma hasta pública.

 Arrematação é o ato processual que implica a transferência coercitiva dos bens penhorados do devedor a um terceiro. Trata-se, em linhas gerais de uma venda do patrimônio do devedor realizada pelo Estado, por intermédio de praça ou leilão, àquele que maior lanço oferecer.

2.       Por que um imóvel é vendido em leilão?

Existe uma série de motivos que podem culminar com a venda de um imóvel em leilão. O leilão ocorre quando um Juiz já sentenciou que aquele bem deve ser vendido para satisfazer um valor que é devido a um credor. Portanto, é um dos últimos atos de um processo.

Os motivos mais frequentes são por falta de pagamento de condomínio e de IPTU.

 3.       Aquele que compra um imóvel em leilão será o responsável pelo pagamento das dívidas?

Não necessariamente. É necessária a análise do processo para verificar se o imóvel será alienado com ou sem dívidas. E, na pendência de algum ônus sobre imóvel, o mesmo será devidamente informado.

 4.       Quais são os gastos na compra de um imóvel em leilão?

Será o valor oferecido no lance acrescido das seguintes taxas: 5% de comissão do leiloeiro, 1% de taxas judiciárias e 0,25% de ISS.

Em geral o pagamento é feito da seguinte forma: 30% do ato da arrematação e o restante em 15 dias.

Existem outras formas também aceitas de acordo com a legislação.

 5.       Quem pode comprar um imóvel em leilão?

Em geral, qualquer pessoa capaz pode comprar. A lei faz algumas restrições, quais sejam, entre outros: os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos e liquidantes, “quanto aos bens confiados a sua guarda e responsabilidade”; o juiz, o membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, o escrivão e os demais servidores e auxiliares da Justiça.

 6.       É necessária a presença daquele que pretende comprar o imóvel?

Não é necessário, porém haverá a necessidade da outorga de uma procuração ao advogado para fazê-lo.

  7.       É possível a compra de um imóvel por um grupo de pessoas, com a intenção de investimento, ou seja, comprar para revender?

Sim, o imóvel pode ser comprado com esse objetivo, e, para tanto, o imóvel ficara gravado em ônus reais em nome daqueles que participaram do negócio. Também é possível a compra por pessoa jurídica.

 8.       Como ocorre o procedimento do leilão?

Após a determinação do juiz para a venda do imóvel em leilão é feito um edital constando duas datas para a realização da praça (terminologia que designa a venda dos bens imóveis).

No dia da primeira praça somente serão aceitas as ofertas iguais ou superiores à avaliação do imóvel. Pode haver uma disputa caso haja mais de um interessado.

Muitas vezes ninguém oferece proposta para comprar aquele imóvel pelo preço da avaliação. Nesta hipótese, o imóvel será ofertado novamente na segunda data designada. Porém, na nesta oportunidade o imóvel será ofertado pela metade do valor de sua avaliação, ou seja, é a venda peça melhor oferta respeitando o mínimo que será a metade do preço estabelecido na avaliação.

 9.       O que acontece após a compra do imóvel no leilão?

Apesar de ser um dos últimos atos do processo, existe a necessidade de regularizar o imóvel judicialmente o que demanda, em média, um período de seis meses a um ano em média. Isto ocorre, pois há a necessidade de efetuar a transmissão do imóvel para o nome do comprador e para que o juiz determine a imissão da posse. Convém dizer que o trabalho deste advogado só termina com a efetiva entrega das chaves.

 10.   É seguro comprar um imóvel em leilão?

Desde que haja o estudo prévio sobre a situação em que se encontra o processo, pode-se dizer que se trata de um negócio jurídico perfeito e irretratável. Trata-se de uma modalidade de expropriação em que o poder público assume o papel do devedor para efetuar sua venda gerando crédito para satisfazer uma dívida.

Vale ressaltar que hasta pública ocorre somente com a determinação de um juiz de direito no uso de suas atribuições e que o dinheiro será depositado em uma conta judicial e só poderá ser levantado antigo possuidor após a satisfação do crédito devido.

Havendo algum tipo de vício que ocasione uma nulidade, o dinheiro poderá ser levantado por aquele que comprou o bem no leilão com o índice de correção das contas judiciais do Banco do Brasil.

 11.   Por que alguns imóveis são vendidos por um preço menor que o valor de mercado?

Existem dois motivos. Primeiro porque a avaliação da maioria dos imóveis leiloados é feita de forma indireta por um oficial de justiça. Isso ocorre, pois o devedor não permite a entrada do oficial de justiça em seu imóvel, como consequência disto, o oficial avaliador faz a avaliação, em geral, baseada na certidão de ônus reais do imóvel e valor venal do mesmo. Há no site um pequeno texto em que explico melhor esta situação.

Segundo porque algumas vezes não há nenhum interessado na compra do bem. Quando isto ocorre já há uma segunda data designada para a venda do imóvel, em que há uma nova oferta do bem, porém, como dito anteriormente, o lance mínimo é igual à metade do valor da avaliação.

 12.   Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?

No leilão judicial há um processo e, portanto, não haverá necessidade do ingresso de uma nova ação para ter a posse do bem por aquele que fez a melhor oferta no leilão. Como já foi dito, o leilão é um dos últimos atos do processo, e, após os tramites para regularização do imóvel, que será feita pelo advogado, o juiz expedirá um mandado para que o oficial de cartório registre o bem em nome do comprador.

 O leilão extrajudicial é aquele feito diretamente pela instituição financeira pelo meio das prerrogativas concedidas pela legislação no caso específico. É o caso dos leilões da Caixa Econômica Federal, a título de exemplo. Neste caso haverá necessidade de ingresso em juízo para obter a posse do imóvel.

Por fim, gostaria de fazer um pequeno alerta.

Existem alguns sites na internet divulgando a compra de imóveis em leilão como um excelente negócio. Estes sites até cobram valores, a meu ver absurdos, para dar acesso a um suposto banco de dados com todos os leilões do país. Existe um que disponibiliza cursos em dvd. Outro oferece um “coaching” para ensinar todos os segredos e disponibiliza vídeos que mais parecem coisa de auto ajuda.

Costumo ser incrédulo em relação às ditas “fórmulas fáceis” de investimento em leilão.

Quando alguém se propõe fazer investimentos deste tipo, aconselho que procure um profissional capacitado para tal. Afinal, após arrematar um imóvel em leilão, seja Judicial ou Extra-judicial, haverá a necessidade de postular em Juízo para que se obtenha efetivamente a posse do imóvel.

De fato, comprar imóvel em leilão pode ser um excelente negócio. Porém, para a garantia de um bom negócio faz-se necessário analisar com a devida cautela a integralidade dos autos do processo que originou o leilão, e isso não é tarefa das mais simples.

Caso contrário, uma promessa de grande negócio pode se tornar em uma grande dor de cabeça.

Se houver interesse deste Fórum, me coloco a disposição para tirar eventuais dúvidas ou escrever novos textos sobre o assunto.