Exclusividade: dever do corretor e direito do proprietário
Todos os corretores de imóveis legalmente estabelecidos são obrigados a firmar contrato de intermediação imobiliária com exclusividade. Veja o disposto na Resolução – COFECI 492/96 (clique neste link e procure por Resoluções – 1996 – http://www.cofeci.gov.br/):
Art. 1° – INSTITUIR, “Ad referendum” do E. Plenário, multa no valor de 1(uma) a 3(três) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse do contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no artigo 1° da Resolução-COFECI n° 458, de 15 de dezembro de 1995.
Por outro lado, é importante frisar cinco aspectos práticos:
- corretor sem contrato (sem exclusividade) não investe no seu imóvel. Não anuncia, não faz parceria, não faz questão alguma de mostrar a propriedade. Ele apenas tem aquele imóvel na sua lista. Se “cair um cliente do céu” pode até ser que ele vá lá mostrar o imóvel (só que clientes não caem do céu);
- existem alguns poucos corretores e imobiliárias que fazem questão de não exigir a exclusividade, mas o motivo é bem diferente do que muitos clientes pensam: eles não querem compromisso. Não querem ser cobrados. Acham chato esse negócio de cliente ficar ligando para saber se o imóvel está sendo procurado, se tem alguma visita agendada, quando foi anunciado, etc.
- o fato de um corretor deter a exclusividade, não significa que somente ele irá vender o imóvel. É muito comum hoje em dia corretores e imobiliárias trabalharem em parceria para compra e venda de imóveis, normalmente através de redes imobiliárias. Em outras palavras, seu imóvel é vendido por vários profissionais. A diferença é que, embora dezenas de companheiros estejam oferecendo seu imóvel (e para cada um deles existe um contrato de parceria), somente um é responsável pelo imóvel. Esse “um” é quem zela pelo imóvel, é quem fica ligando para os outros e perguntando “e aí? E aquele cliente que você falou que queria comprar “meu” imóvel?”;
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outro aspecto fundamental nessa relação é o da segurança. Alguns proprietários se arriscam muito colocando seus imóveis para venda de maneira totalmente indiscriminada. Ligam para dezenas de imobiliárias e oferecem o imóvel, sem ter nenhuma relação formal com nenhuma delas. Apostam na quantidade de contatos como instrumento eficaz de venda. Alguns, de quebra, ainda colocam uma placa de “Vende-se” com o próprio telefone. Pois bem: quem é que vai visitar seu imóvel? Você conhece? Sabe que tipo de pessoa estará dentro da sua casa ou apartamento sob pretexto de comprar ou mostrar seu imóvel? Há uma chance enorme de ser um bandido…
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por fim, quando algum corretor colega vem me oferecer um imóvel (perguntar se tenho um cliente para ele) a primeira coisa que pergunto é: você tem um contrato com exclusividade para vender esse imóvel? Se ele não tem, as chances de negócio caem para praticamente zero. Eu não sujeitaria meus clientes a visitarem um imóvel que não tenha sido colocado à venda dentro de uma relação profissional. Via de regra, surgem problemas como informações inconsistentes, negociações abortadas porque o imóvel foi vendido para outra pessoa (isso depois de o nosso cliente já ter se apaixonado pelo imóvel, tirado o dinheiro das aplicações para o pagamento previsto…), problemas na hora do pagamento de comissão, etc.
Por esses motivos, não se deixe enganar pelas aparências: corretor sério, exige contrato.
E você precisa de um profissional sério ao seu lado.
Sobre o Autor : JRuiz Admin
os proprietários não assinam nada é uma desconfiança danada, o post diz uma coisa muito interessante :
corretor desmotivado gera retornos desmotivados, é difícil um imóvel com exclusividade e com preço dentro da realidade, que não seja vendido em meu escritório, atuo com a venda de imóveis na zona leste, e vejo o pessoal na verdadeira corrida ao prêmio, imóveis com 7, até 8 placas os imóveis em São Miguel Paulista tem o mesmo problema, os proprietários não vem que estão queimando o imóvel.
Só 7 placas rsrs!!!
Na minha cidade já cheguei a contar mais 23 placas num único imóvel, aparecia mais as placas do que o imóvel , e olhe que o imóvel nem estava pronto ainda… isso aqui em Rio das Ostras- RJ é normal…como podemos levar um cliente num imóvel com tantas placas? nem pego um imóvel desse é queimação de venda na certa..
e uma arapuca a exclusividade, depois o corretor some, nao ta nem ai para o seu imovel. sei que o contrato de exclusividade o corretor tem que prestar conta com o proprietario ate mesmo fazer relatorio sobre seu trabalho, as visitas, as ofertas…mas ja aconteceu do corretor nao ligar nem uma vez sumiu…nao aconselho, quem quer vender vende…
Visto por este ângulo, Mirtes, você também pode contratar um advogado que "sumirá"… Aliás, eu conheço gente que se casou e o marido (ou a esposa) se revelou, depois do casamento, um tremendo irresponsável… e aí? No caso do corretor, acho que profissionalismo e seriedade é uma virtude que deve estar presente em ambos os lados. De uma maneira geral, em qualquer relação que se entre, se você já começa pensando em "explorar" o outro, tirar vantagem indevida, o resultado final não pode ser bom… boa sorte nas suas relações…
não vejo dessa forma prezada Mirtes, só um idiota faria você assinar um contrato de exclusividade e nã trabalharia a venda, agora lhe pergunto o que ele ganha fazendo isso, como disse só se ele gosta de rasgar dinheiro ou não é um profissional sério, acho que você deve ter mais cuidado na escolha do profissional ou empresa que vai cuidar da venda de seu imóvel, na alto pedroso imóveis firma que presido, quando o cliente assina a exclusividade de venda eu abro a venda para vários colegas, anúncio em vários portais, faço uma filmagem do imóvel e invisto na divulgação do mesmo, o resultado é uma venda rápida …
Com base na minha experiência pessoal, tanto como corretor quanto como vendedor de imóvel, ocorre exatamente o contrário do que a Mirtes sugere: exclusividade é sinônimo de compromisso, e eu posso afirmar que isso ocorre em pelo menos 99% dos casos. Da mesma forma, a inexistência da exclusividade sugere uma falta de compromisso, o que ocorre também em 99% dos casos. Tem proprietário que esquece que corretagem é um serviço, e todo serviço tem que ser remunerado.
a exclusividade é um trampolim para venda de outro imovel. O corretor usa seu imovel para mostrar e nao insiste nem em uma contra-oferta, na primeira dificuldade mostra um outro imovel que ele nao tem exclusividade. A exclusividade acomoda o corretor. É o que esta acontecendo comigo. O pior é que não há o que fazer tem que esperar os 90 dias passarem, parece até que o imóvel não é seu. Porque se você vender tem levar a comissão em mãos para o corretor.
Aldo, seu caso é bastante comum, típico. Imóveis se tornam trampolins (esse é um termo corriqueiro na área) porque são mal avaliados. Via de regra, o proprietário insiste (e só dá exclusividade se for assim) em colocar um preço fora de mercado(*). É lógico que o imóvel não vende (vira trampolim) e o proprietário culpa o corretor. Que aliás é o culpado mesmo, porque o certo seria ele nem pegar a venda…
(*) – para pegar exclusividade, alguns corretores fazem de tudo para agradar os proprietários, inclusive deixar de ser francos e dizer – na lata – que o preço que o proprietário está sugerindo para imóvel está fora da realidade. Em 100% das vezes a venda não ocorre e o proprietário, que insistiu no valor, culpa o corretor.
Tenho um contrato de exclusividade que todos os proprietários assinam, quem quiser ler na íntegra, me procure.
romulobulhoes@gmail.com
gostaria de saber qual a obrigação do corretor exclusivo com a divulgação do imóvel, se faz panfletos, midia,…
nenhuma.. mas o cliente pode denunciar o contrato por inoperância..
Prezados, se o corretor possui contrato de exclusividade, e o proprietário vende o imóvel sozinho… irá ter que repassar a porcentagem para o corretor?
claro, óbvio, evidente.. ou será que contrato firmado entre as partes não é mais lei no Brasil?
Depende dos termos do contrato.
O desejo de todo e qualquer vendedor ou intermediário é ter uma oferta monopolista, a exclusividade é pois uma condição monopolista, sou proprietário e tenho ampla experiência com locação e venda de imóveis, e como tal vejo que os corretores trabalham muito mais, quando sabem que um outro corretor pode vender o que ele está oferecendo. Quando tem a exclusividade eles sabem que a comissão está garantida por qualquer interessado que deseje comprar, o corretor só precisa mostrar ao proprietário que ele está trabalhando, para manter o cliente. Mas entendo perfeitamente os comentários e argumentos de todos os corretores pois revidicam uma condição monopolista que sinceramente é a coisa mais desejada por todos os empresários, proprietários e vendedores, inclusive por mim.
certo, suponho que você entrega suas causas para vários advogados, leva a comissão quem vencer primeiro, não?