Como todos sabem, a avaliação de imóveis é uma função técnica, ou seja, o que conta mesmo é parametrizar direitinho as variáveis para chegar ao valor correto do imóvel, mesmo utilizando a técnica de comparação. Nesse caso, a experiência do avaliador tem uma influência menor.

Existem vários cursos no mercado e também vários textos sobre esse assunto na internet. Para fazer a avaliação de um terreno, você pega algumas amostras, equaliza (homogeneiza) os dados e compara os preços. No final é feito uma média e calculado o desvio padrão das amostras para definir valores mínimos e máximos.

Nessa parte de homogeneização de dados, você leva em conta o que uma amostra tem a mais do que a outra, a começar pela testada, profundidade, área, forma e melhorias, como rua asfaltada, energia elétrica, água, e mais uma série de fatores.

Para cada fator existe um peso, que é uma espécie de consenso obtido a partir do valor a mais, ou a menos, que o fator irá proporcionar. Exemplo: dois terrenos idênticos, mas um fica em uma rua asfaltada e outro em uma rua de terra. Haverá, claro, uma diferença de preço entre os dois e a prática convencionou um valor (multiplicar por 1,05 o valor do terreno que fica na rua asfaltada).

Existem dezenas de fatores, cada um com seu respectivo peso.

O que eu fiz foi criar um pequeno programa que recebe essas informações e faz todos os cálculos para informar o valor médio do m2, o preço mínimo e o preço máximo de um terreno.

Para utilizar o programa convém entender melhor como os dados são tratados (e que dados são necessários). Se você clicar no link a seguir vai baixar um arquivo no formato .pdf com essas informações: Texto Explicativo. Também tem um breve comentário sobre como avaliar construções.

Clicando no link a seguir você abre o programa para fazer os cálculos. Pode usar a vontade (experimentar, testar, usar no dia a dia, etc.) => Programa para Avaliar Terrenos.