É comum surgirem perguntas sobre locação residencial, então achei oportuno fazer um apanhado geral e abrir uma discussão para que outros profissionais possam participar. Se você está procurando informações nesse sentido, antes de postar um comentário com a sua pergunta, verifique se ela já não está respondida aqui neste texto ou nos comentários abaixo.

1. Perguntas repetidas serão descartadas.
2. Tome as respostas como referências, não como “palavra-final” para qualquer assunto, lembre-se que aqui somos uma comunidade e que as informações são gratuitas: contrate um corretor de imóveis ou um advogado, conforme o caso.

Qual a diferença entre reajuste e aumento do valor do aluguel?

Todo contrato de locação residencial deve ter um prazo mínimo de 30 meses. Durante esse período, o valor do aluguel é reajustado anualmente com base em um índice oficial pré definido no contrato, geralmente o IGPM. Não existe achismo: a cada 12 meses o proprietário ou a imobiliária vai aplicar o índice oficial (informação pública). Isso é reajuste.

Uma vez cumprido o contrato (30 meses), o proprietário tem o direito de retomar o imóvel e aluga-lo para quem quiser ao preço que quiser (não existe tabela de preço para locação). Nesse momento, caso o inquilino deseje ficar no imóvel, o proprietário pode sugerir um aumento do valor de aluguel, que pode ser de 5%, 10%, 30%, 100%..

Na prática, o normal é que ao término dos 30 meses os contratos de locação sejam prorrogados por prazo indeterminado sem aumento de preços, supondo que o valor do aluguel está justo (conforme realidade de mercado). Se o proprietário impuser um aumento fora da realidade vai perder o inquilino e não vai conseguir alugar o imóvel. Portanto, esse é um momento de negociação e deve ser levado em conta que um (proprietário) precisa do outro (inquilino).

Em um contrato de locação de 12 meses o proprietário pode aumentar o aluguel em X%?

Não pode. Se o proprietário alugou o imóvel por 12 meses (em contrato) ele perdeu o direito à denúncia vazia (não pode retomar o imóvel, exceto em condições especiais ou após cinco anos ininterruptos de locação) e é obrigado a reajustar o aluguel anualmente pelo IGPM.

O proprietário pode aumentar o aluguel do jeito que quiser?

Uma vez cumprido o contrato (30 meses), o proprietário tem o direito de retomar o imóvel e aluga-lo para quem quiser ao preço que quiser (não existe tabela de preço para locação). Nesse momento, caso o inquilino deseje ficar no imóvel, o proprietário pode sugerir um aumento do valor de aluguel, que pode ser de 5%, 10%, 30%, 100%..

Quem é responsável pelo IPTU?

Oficialmente falando o IPTU é responsabilidade do proprietário e este é quem vai arcar com as consequências pelo não pagamento (nesse sentido, a prefeitura ignora o inquilino). Porém, nas locações residenciais é comum essa despesa ser transferida para o inquilino e este terá que pagar mensalmente o IPTU parcelado. Para isso acontecer é obrigatório constar uma cláusula no contrato de locação deixando claro a obrigação de pagamento.

O proprietário pode retomar o imóvel a qualquer tempo?

Não. O proprietário só pode retomar o imóvel ao fim do contrato (desde que celebrado com prazo mínimo de 30 meses) ou em condições especiais:

1. no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
2. para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
3. para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
4. para demolição e edificação;
5. para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

Quem paga as despesas do condomínio?

Existem dois tipos de despesas de condomínio: as ordinárias e as extraordinárias. São despesas ordinárias a energia elétrica, água, salário dos funcionários, material de limpeza, etc., aquilo que é gasto todo mês para manter o condomínio funcionando. Essas despesas devem ser pagas pelo inquilino (salvo disposição em contrário explícita no contrato de locação – caso em que o valor do condomínio já está embutido no valor do aluguel). São despesas extraordinárias uma grande obra de manutenção do prédio, uma alteração estrutural, a compra de patrimônio (brinquedos para o playground, por exemplo), etc. Essas despesas devem ser pagas pelo proprietário.

Problemas no imóvel (goteiras, infiltrações, rachaduras, etc.)

Você tem o direito de viver em um imóvel com condições adequadas de conforto e segurança, já que está pagando por isso. A ocorrência de goteiras, infiltrações, rachaduras, etc. subverte esse direito e esse é um problema que tem que ser imediatamente resolvido pelo proprietário, sob pena de rescisão do contrato entre outras consequências. Se não houver acordo, é necessário contratar um advogado e recorrer à justiça.

Quanto devo pagar de multa por rescindir um contrato de locação?

Um valor proporcional ao tempo que você cumpriu do contrato. A multa tem que ser estabelecida em contrato e geralmente é no valor de 3 alugueis. Suponha que em um contrato de 30 meses você cumpriu 18 meses e o aluguel é R$ 1.000,00. Sua multa será = 3*1000*(30-18)/30 = R$ 1.200,00, ou seja, quanto mais você cumpre o contrato, menor a sua multa. Se no exemplo acima você tivesse cumprido 24 meses do contrato, teríamos a seguinte multa = 3*1000*(30-24)/30 = R$ 600,00.