Quem avalia: engenheiro ou corretor?
Quem avalia: engenheiro ou corretor?
Quanto a esse assunto, que ainda vai dar muito o que falar, temos que levar em conta as atribuições de cada profissional.
O engenheiro pode fazer uma avaliação técnica, que leva em conta vários aspectos, porém não deveria entrar em méritos como preço de negociação de um bem imóvel. Afinal que base ou que conhecimento tem um engenheiro que não vive o dia a dia do mercado de imóveis?
Trabalho em uma grande imobiliária do Rio de Janeiro e durante uma boa parte do dia atendo ligações de engenheiros solicitando que eu os ajude com a avaliação de imóveis: pedem que lhes diga o preço praticado em determinada região, pedem endereços de imóveis para comparação e outros dados. Porém se esquecem de alguns detalhes importantes, como a documentação do imóvel, por exemplo.
Que base tem um engenheiro para analisar uma documentação? Que base tem um engenheiro para dizer se um imóvel em determinada região é vendavel ou não? Como pode um engenheiro ser responsável pelo preço de um bem se ele não tem a mínima idéia do preço de mercado? Para um engenheiro um imóvel pode valer 100 mil ou 50 mil que para ele tanto faz pois não há quem fiscalize se a avaliação foi correta ou não.
Então aqui fica uma frase importante: No quesito preço, quem tem capacidade e conhecimento para avaliar é o corretor de imóveis. Por outro lado, análise estrutural, e outras características determinantes, ficam por conta do engenheiro.
Conselho: O engenheiro visita o imóvel e faz um laudo técnico de avaliação contendo seu parecer sobre o imóvel, encaminhando para um corretor credenciado analisar e dar o preço final.
Curiosidade: outro dia um engenheiro indeferiu a avaliação de um imóvel dizendo que ele não serviria como garantia para a C.E.F. pois ele ficava próximo a uma “comunidade”. Foi solicitada uma nova avaliação e o engenheiro (outro individuo) avaliou no preço que estava sendo vendido pela imobiliária. Hoje esse mesmo imóvel já está escriturado e o comprador feliz, residindo em seu novo endereço, pagando suas prestações em dia ao banco. Pergunta: Qual engenheiro está certo?
Sobre o Autor : JRuiz Admin
Um engenheiro entra em ctt com vc aí na imobiliária e obtem todos esses dados que vc mencionou ? Aqui em São Paulo não costumamos passar todas essas informações. Principalmente se for um engenheiro com o propósito de analisar valor de venda de um imóvel. Venda de Imóveis só com um corretor de Imóveis.
não conheço um engenheiro que de um laudo de avaliação de imóvel, que nunca tenha ligado para uma imobiliária ou corretor de imóveis, nosso profissão deve ter direito a explorar esse nicho de mercado, para essa situação vale a máxima ( papagaio como milho e periquito leva a fama ) …
Ora. Imóveis são projetados por engenheiros e arquitetos. Tudo que diz respeito a comercialização de imóveis diz respeito, quanto ao valor intrínseco, a engenheiros e arquitetos. Os edifícios onde estão esses imóveis não são calculados e projetados por engenheiros e arquitetos? Não são eles os profissionais diretamente envolvidos no custo das obras ?
A metodologia científica para averiguação do valor de mercado de um imóvel são preconizadas pelas
Normas da ABNT escritas por engenheiros. O método mais comum, quando se tem muitos imóveis para se comparar, é o comparativo direto com uso de inferência estatística empregando-se soft de engenharia. Evidentemente que os preços que estão em oferta é que entram na modelagem. O engenheiro liga para um corretor apenas para saber das ofertas de imóveis que ele tem em mãos e não para "perguntar o valor da avaliação".
Qual é a relação entre custo das obras e preço de imóvel? Essa afirmação (uma coisa está relacionada com a outra) é quase infantil… eu posso construir uma casa por R$ 30 mil, porém se quiserem comprá-la por R$ 300 mil eu vou vender por esse preço!! Na dúvida, procure saber a variação do m2 em São Paulo entre 2007 e 2010 e a mesma variação do CUB na cidade.. Dica para você que provavelmente está entrando agora no mercado: humildade não faz mal para ninguém..
Meu amigo. Vocês tem que disponibilizar as informações para o público que compra os imóveis se não não vendem e essas informações são suficientes para quem quer comprar chegar a um preço de mercado aproximado. Ninguém "compra no escuro". Ademais um engenheiro pode se passar perfeitamente, no telefone, por um interessado em comprar. Seu raciocínio é muito fraco.
Para fazer uma avaliação correta é necessario o conhecimento de matemática superior, se o Corretor de imóvel tiver em seu histórico escolar Cálculo 1, Cálculo 2, Cálculo 3 e Cálculo 4, creio que estará apto a avalair um imível por inferencia estatística, o que é exigido pela NBR-ABNT.
vários engenheiros que fazem avaliação para a caixa, me procuram e pedem comparativos e depois pedem a opinião para saber se o preço está certo, será que tem que se falar mais sobre isso ?
A pessoa que escreveu esse tópico nao deve conhecer nem mesmo a norma de avaliação de imóveis. Neste caso, antes de dar palpite sobre o assunto é importante se informar primeiro. O trabalho do engenheiro ou do arquiteto de perguntar o valor de venda de alguns imoveis serve para levantar dados amostrais, isso nao significa que os dados coletados estejam corretos e isso a teoria aplicada irá informar se os dados levantados estão homogeneizados ou nao. O valor fornecido por um engenheiro tem argumentação em base cientifica, muito diferente de um "palpite" do corretor sobre o imóvel. O corretor com sua prática pode até acertar muitas vezes o valor do imóvel, assim como o mestre de obras acerta muitas vezes a quantidade de aço em uma viga, porém nenhum dos dois conseguem fundamentar seus resultados. Entao é nesse momento que entra o trabalho do engenheiro/arquiteto. Porém, como em toda profissão, existem profissionais que cometem erros, podendo um engenheiro ou arquiteto também apresentar um laudo incorreto, assim como existem médicos que nao detectam determinadas doenças e nem por isso o enferemeiro está apto a diagnosticar só porque tem conhecimento de doenças na prática.
Corretores, uma dica: dediquem-se à venda do imóvel e trabalhem em parceria com os engenheiros e arquitetos obtendo auxilio para chegar a um preço justo e que tenha comprador. Dessa forma terão maiores retornos e mais clientes satisfeitos. Deixem o trabalho técnico para quem deve fazer e dediquem-se ao comercial.
Juliano, não fui eu quem escreveu o artigo, mas vou defender o autor: me parece que você não entendeu o que está escrito lá. Eu vou tentar traduzir da forma mas simples possível, ok? Lá vai: NÃO INTERESSA a sua "norma de avaliação de imóveis", NÃO INTERESSA a "base científica", NÃO INTERESSA nem a minha nem a sua opinião sobre o valor de imóveis. O MERCADO É SOBERANO, SÓ INTERESSA o que as pessoas estão dispostas a pagar por um imóvel, e isso é determinado por uma série de fatores econômicos, culturais, localização, tendência mercadológicas, etc.. TODO o seu conhecimento acadêmico é inútil nessa hora, importa é você ter bons canais de comunicação e saber o que as pessoas acham. Você pode pintar um imóvel de ouro, colocar os pisos cerâmicos mais caros, fazer todo o encanamento em cobre, etc., etc., mas se as pessoas não pagarem o preço, não adianta nada! É tão difícil entender isso? E não será você (nem eu) quem vai obrigar as pessoas a pagarem seja lá quanto for que encontramos em uma planilhazinha qualquer.. Você é calouro? Qualquer engenheiro um pouco mais experiente sabe que nos últimos 2 anos o CUB variou menos de 10% e o valor do imóvel variou 500%… então qual a relação??? Resposta: não existe relação! (pelo menos não a relação direta, linear que você imagina).
B)
Meu amigo,
Mais uma vez. Não há desculpa para a ignorância. A norma 14.653 não cria parâmetros mercadológicos. Ela se vale dos dados de mercados, inclusive o CUB. Agora, por que corretor de imóveis quer tanto a prerrogativa de ser avaliador imobiliário? Só tem um jeito ou vai estudar engenharia, ou Arquitetura(no mínimo 5 anos de faculdade) ou muda a lei.
meu caro e iludido Jailton Lins, não existe lei que determine o valor das coisas no mercado, a não ser que você esteja falando da lei de mercado, e nessa os corretores são doutores..
querido jailtinho , voce deveria olha a RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 que quem opina sobre o preço judicialmente no caso é o corretor de imoveis,inscrito no CRECI, com diploma de curso superior e CERTIFICADO DE AVALIADOR IMOBILIARIO que é um curso que o COFECI da justamente para capacitar os corretores a avaliar o imovel, pois um engenheiro pode dar opinião quanto ao valor para se construir e não quanto vale depois de pronto, espero ter esclarecido sua duvida
DA COMPETÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Art. 6º – A elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa
física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de
Imóveis.
Parágrafo Único – A pessoa jurídica regularmente
inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado
por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.
Sempre procuro respeitar todas profissões, porém esta questão é extremamente merecedora de comentários esclarecedores e que necessitam de coerência. Os Engenheiros capacitados e que tenham feito cursos e acompanham o mercado imobiliário tem mais condições de avaliar um imóvel do que um corretor, pois com todo respeito que merecem os corretores, em curso de Graduação e Pós Graduação a capacitação e a grade do curso principalmente em matérias de calculo que estudam os Engenheiros, faz com que estes profissionais tenham capacidade suficiente para Avaliar um Imóvel, matérias que não se restringe somente ao mercado imobiliário.
Meus prezados e competentes engenheiros e arquitetos, há espaço para todos no mercado.Tanto é que há registros de corretores engenheiros e de engenheiros corretores
descredenciados no CRECI.
Respeitemos uns aos outros e a célebre expressão"O homem certo no lugar certo".
Cálculos diferenciais com apoio da estatística, da programação linear e etc, são de domínio dos profissionais do CREA e nós corretores não vamos questionar esses cálculos no seu ambiente de trabalho para questionar se estão certos ou não. Não duvidem que parte dos corretores, principalmente os administradores e economistas não são capazes de saber se estão ou não certos.Entretanto esse não é o ponto a ser comentado e sim que trabalhemos em harmonia para que quando necessário um estudo técnico mais aprofundado, chamemos os companheiros engenheiros e arquitetos para atuarmos em parceria e vice-versa.Monopólio vocês já tem na Caixa Econômica e outras instituições financeiras. Muita paz e cooperativismo.
Feliz Natal para todos.
Senhores,
O mundo evolui e paradigmas ficam para trás. Pobres daqueles que não acompanham essa realidade incontestável.Ontem só Ford "bigode" e todos podiam escolher um carro para aquisição, desde que fosse o ford bigode prêto.Hoje o consumidor decide o que consome, sejam produtos ou serviços. O mercado se ajusta as necessidades e também aos desejos dos consumidores. A economia escancara a concorrência e a demanda e a oferta tratam de ajustar o desempenho nesse país tupiniquim.
Assim devido a necessidade de ajuste no mercado imobiliário devido a carência de casa própria, o mercado fez com que o governo e outras instituições facilitassem esse processo. Com a demanda e a oferta surgiram dois quantitativos que se apresentaram como valor real do imóvel e valor que o mercado imobiliário está disposto a pagar. Adaptemo-nos às mudanças e as aceitemos como necessárias a evolução profissional de cada um de nós.Juntemo-nos para aprendermos uns com os outros.
A Resolução do COFECI não permite que o corretor emita Laudo de Avaliação, mas apenas parecer técnico, que é opinativo e não normativo. A avaliação, que demanda emissão de Laudo, também demanda um conhecimento técnico previsto na série de Normas ABNT NBR 14653, que o corretor não vê em seu curso. Quanto à consulta a um corretor, previamente à avaliação, é uma das formas de amostragem para se chegar ao real valor do bem, pois preço de mercado -que é a função do corretor- não se confunde com valor real.
Gostaria de saber se o vendedor de um imovel, por exemplo, de uma casa financiada, tem direito a uma copia do laudo de avaliacao do imovel feito pelo engenheiro do banco?
Corretores podem (e devem) opinar sobre alugueis e valores venais de mercado de imóveis habitacionais. Isto não se confunde com avaliação técnica, em que se observam muitas outras coisas além do valor do mercado.
O que vejo é os corretores, com visão extremamente limitada do tema, se revoltando à toa. Querendo impor técnicas rasas de avaliações sobre bens, imaginando que tudo se resume a isso.
Pontos de vista diferentes.
O corretor avalia de acordo com os anseios do vendedor e comprador, ou seja, o que para um não vale nada para outro vale muito. Podemos dizer que isso é PREÇO, isso mesmo preço de oferta.
O Engenheiro avalia de acordo com as condições do imovel, localização, estrutural, fatores como idade e condições do imovel naquele momento entre outras variáveis. podemos dizer que isso é VALOR, valor de mercado para um determinado imovel naquele momento. Por exemplo, o valor de mercado de um imovel antes do Tsuname é maior na região do que hoje, como um corretor avalia isso. Isso são vairáveis que só um engenheiro com habilidade inferencia estatistica poderia tratar e chegar num valor correto.
Espero ajudar.
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Meu amigo,
Sua opinião não tem nenhuma fundamentação técnica. Existe uma ciência chamada Engenharia de Avaliações. AS avaliações imobiliárias são feitas por profissionais legalmente habilitados(Engenheiros ou arquitetos com formação específica) são normalizadas pela NBR 14.653. As informações solicitadas a você por engenheiros visam formar banco de dados amostrais, já que umas das metodologias empregadas e prevista na citada norma é chamada “Método Comprativo Direto de Dados de Mercado”. A partir desses dados são obtidos fatores que são tratados matematicamente por Homogenização ou por Inferência Estatística. AS informações acerca de imóveis à venda são solicitadas aos corretores justamente porque são esses profissionais que promovem a realização do negócio imobiliário. Essas informações também pode ser obtidas em anúncios. Fora isso a definição de valor de um imóvel é apenas uma mera opinião de valor, um mero sentimento, sem nenhuma base científica e que, inclusive, poder ser feita também por um Oficial de Justiça(conforme o CPC).
Jailton Lins, seja bem vindo ao Fórum. A questão é a seguinte, dividindo em 2 aspectos: (1) o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, “tratados matematicamente por Homogenização ou por Inferência Estatística” é exatamente o que é usado por corretores de imóveis que fazem avaliação, ou você acha que eles consultam a Mãe Dinah? E (2) o mercado está se lixando para as técnicas de definição de preço, desde que se descubra o valor de mercado do imóvel, especialidade do corretor de imóveis. O que você está falando é mais ou menos como o químico querer discutir o preço do salaminho com o barraqueiro do Mercado Municipal.. se liga..
1 – O mercado está ‘se lixando’ sim. Nunca vi um laudo sem fundamentação passar desapercebido em uma auditoria.
2 – Ou você é corretor, ou você é avaliador, ou você é a mãe Dinah. Não pode participar do mercado e avaliar o mercado; nem ser simultâneamente 2 dessas pessoas.
3 – Se algum algum químico ler isso, não se preocupe! Pode barganhar o seu salaminho no mercadão que não tem problema viu.
Boa Tarde,
Sou Corretor e Avaliador de Imóveis com Certificado obtidos após fazer os cursos técnicos na cidade de Fortaleza, Estado do Ceará. Acumulei uma pequena experiência na legalização de imóveis após 25 anos trabalhando como escrevente no Cartório Único Ofício da cidade de Salinópolis, Estado do Pará, onde trabalho atualmente.
Acho esse assunto muito delicado e em todos os fóruns da internet em que estão sendo discutidos acaba virando uma “briga de egos”… rsrsrsrs.
Também acho que, como nossos conselhos federais já estão quase chegando a um consenso, deveríamos respeitar suas decisões.
Mas, como os fóruns foram criados pra fomentar esse tipo de coisa….rsrsrsrsrsrsrsrsr.
Primeiro, Certificados e Diplomas de conclusão de cursos não foram feitos pra enfeitar parede de salas ou escritórios. Existem maus profissionais nos dois lados.
Segundo, indiscutivelmente os engenheiros, arquitetos e afins tem uma capacidade técnica muito superior aos corretores de imóveis. A prova disso é a grade curricular e o tempo de conclusão dos cursos, técnico e superior.
Mas, vamos avaliar este assunto com base nos conceitos e regras do Mercado Imobiliário, onde somos todos agentes.
Um dos princípios do Mercado é o da convivência e interação pacífica entre seus agentes. Opa!!! “Convivência e Interação Pacifica?”.
E, o próprio conceito de Mercado Imobiliário o descreve como diferente dos outros em função das característica peculiares a cada local. Que essas características devem ser encontradas, armazenadas em banco de dados, publicadas, e ainda que, qualquer alteração no meio que mereça uma intervenção de um dos agentes, seja detectada imediatamente para não causar prejuízo a qualquer das partes.
O corretor de imóveis assume neste contexto, muita vezes sem perceber, a figura de um pesquisador de campo. Que diariamente interage com todos os envolvidos no mercado onde atua. E, mesmo que empírico muito das vezes, esse conhecimento é muito importante para os “upgrades” do mercado. Acho que isso nos capacidade como agentes.
Vou dar uma sugestão de convivência pacifica.
Os fatores de homogeneização que depreciam ou valorizam os imóveis, por exemplo. Nós, avaliadores técnicos, muitas vezes precisamos que seja desenvolvido um padrão local. E isto com certeza esta fora de nossa capacidade.
Vou descrever um problema que encontrei aqui em Salinópolis.
Somos uma cidade que vive basicamente do turismo sazonal. Por isso o interesse em imóveis próximo as praias criou a cultura de super valorizar os mesmos. Mas existem materiais de construção específicos para aguentar a salinidade do mar, que influenciam diretamente em sua vida útil e na classificação quanto seu padrão construtivo.
O laudo técnico que confirma o uso o não de tais materiais e, é lógico, influência seu valor de mercado, é de responsabilidade dos engenheiros, arquitetos… Que devem gerar um alvará de construção, dado pela Prefeitura…E que deve ser registrado em Cartório… A certidão do registro é exigida pelo corretor, ou pelo menos era pra ser… E também pelo banco financeiro… Tá vendo, todos temos nossa cota de responsabilidade.
Então é assim… Convivendo pacificamente é que vamos ganhando credibilidade, consolidando e fortalecendo a confiança em nosso mercado, atraindo cada vez mais investidores… E é clarooooooooo!….. Aumentando nossos ganhos!
“Todos Somos Necessários!”
1 – Engenheiros procuram o corretor para formar uma base de dados científica. Assim, precisam de várias amostras de mercado, incluindo anúncios, opiniões de agentes do mercado imobiliário (corretores), investidores, proprietários independentes, etc.
2 – A opinião de 1 agente apenas (no caso um parecer emitido por um corretor), mesmo que fundamentado em comparações, não pode ser expandida técnicamente para laudo ou avaliação, isso por questões de independêndia funiconal.
Posso explicar melhor: o agente imobiliário pode ter interesses no comportamento de um mercado, região, tipo, ou mesmo um imóvel específico. Não estou acusando, ou desconfiando, estou falando sobre independência da função exercida. Assim sua opinião de valor pode estar enviesada.
Engraçado esse mundo …
Engenheiro é sempre igual …
O imóvel se está regularizado na prefeitura, já passou por um engenheiro e ou um arquiteto … por esse motivo não precisa mais passar por uma avaliação estrutural … e sim uma avaliação mercadológica … ( salvo caso em que o imóvel esteva com problemas de infiltrações, rachaduras e outros problemas ) …
O que norma ABNT entende de valorização de mercado ??? o que a norma ABNT entende de necessidade e procura ?
Engenheiro tem que dar parecer TÉCNICO estrutural … e restante é com quem entende de MERCADO … LEI DA OFERTA E PROCURA !
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O autor desse pseudo-artigo nem deve ter concluido o primário. Acredita em qualquer corretor ate na mesma falta de estudos dele. Desfaz dos estudo na falta do seu conhecimento. A primeira coisa que um engenheiro aprende é planilha de orçamento e materiais. Se isso não é base de qualquer preço e avaliação, inclusive terrenos e localização, que a justiça demita os avaliadores judiciais, que anexam calculos e formulas para fundamentação e pôr a prova de contestação contra o achismo desse corretor-autor. Lamentável! Aconselha-se mais estudos para falar de algo.
ih, mais um recém formado deslumbrado que não entendeu p.. nenhuma.. leia o artigo e depois os comentários, talvez vc aprenda alguma coisa.. principalmente o significado de preço de mercado e de como é inútil sua “planilha de orçamento de materiais”..
Corretor, como o próprio nome indica, é um intermediador; é quem faz a ligação entre quem quer vender e quem quer comprar. Estando atuante no mercado pode perfeitamente fazer uma avaliação mercadológica de um imóvel, mas jamais poderá atestar um valor, não sua atribuição.
O fato de o custo da construção (CUB) ter sinido muito menos que o valor dos imóveis tambem não significa o que querem que signifique. Com toda essa diferença é possivel que determinado empreendimento não seja viável economica e financeiramente, há que se ponderar o custo direto do terreno, o custo financeiro do terreno e uma enorme série de outros dados e cálculos e conjunturas matemáticas, sem esquecer do imponderáver, como a previsão de velociodade de vendas….
É mais ou menos como uma ação na bolsa… onde o fato de o mercado estar oferencendo ou pagando um determinado valor , não seignifica, em absoluto, que aquele seja o valor correto do papel, há que se analisar os fundamentos…
Recem formado, é formado!
Planilha inútil !?
Ta me parecendo recalque. E dos brabo!
Se o CRECI servi-se pra alguma coisa que não fosse fiscalizar o Corretor pra saber se ele pagou a anuidade, isto não aconteceria, mas como o CRECI não serve pra mais nada, fazer o que os Engenheiro é quem ganham o dinheiro da AVALIAÇÃO QUE OS CORRETORES FAZEM para eles, há e agora vem pedir o meu voto, eu como sou obrigado a ir até lá voto nulo.