A securitização de recebíveis imobiliários nunca viveu um momento tão bom em toda a sua história. Somente no ano de 2010 a indústria irá produzir um volume de R$ 8 bilhões, cerca de 50% do que foi emitido nos últimos dez anos de mercado (R$ 14 bilhões). Ao que tudo indica, os bons ventos continuarão no próximo ano. A previsão é de que o volume fique entre R$ 10 bilhões e R$ 12 bilhões. “Este é um ano excelente para a securitização”, comemora George Verras, diretor da Brazilian Finance & Real State, responsável pela metade da securitização de recebíveis no Brasil, ao longo do ano.

Na avaliação de Verras, entre as causas do forte crescimento do mercado está o próprio movimento de retomada, após a crise no final do ano de 2008. Em 2007 a indústria vinha bastante forte, houve uma parada na segunda metade de 2008, devido à crise financeira internacional e o retorno no segundo semestre de 2009.

Além da retomada, ou seja, este ano está sendo produzido tudo o que não foi feito nos dois últimos anos, está a maior maturidade do mercado, com investidores e empresas descobrindo na securitização uma boa saída tanto como investimento como obtenção de recursos. “Há o interesse do público por este tipo de poupança alternativa ao CDI e outros ativos”, lembra o executivo. A questão é que, para o investidor pessoa física, a isenção de Imposto de Renda torna os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) mais atraentes do que outras alternativas de investimento como fundos de renda fixa e CDB.

A rentabilidade média dos CRIs é de 8% ao ano (base outubro de 2010). A atualização monetária é feita normalmente, pela variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), mas a emissora pode definir outro índice. Os CRIs podem ser adquiridos através de instituições financeiras contratadas pela emissora para a colocação de suas emissões. Os CRIs representam valores mobiliários com lastro em Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) representativas de venda de imóveis residenciais, comerciais ou de lotes urbanos, aluguéis de shopping centers e prédios comerciais e de operações estruturadas (build to suit).

Por último, pode-se citar a regulamentação do mercado e os incentivos do governo, diante do aumento dos benefícios fiscais. “Novas medidas de estímulo por parte do governo serão anunciadas em breve”, destaca Verras. A expectativa é de que haja a manutenção da isenção fiscal para as pessoas físicas e seja dada também para as pessoas jurídicas. A mais importante mudança, entretanto, será a permissão por parte do Banco Central para que os bancos usem a securitização sem descumprir a obrigatoriedade de utilizar 65% dos recursos da poupança para o financiamento imobiliário.

Recentemente, a Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou que irá distribuir os CRIs em sua rede de agências. O volume total é estimado em R$ 300 milhões, com um investimento mínimo para as pessoas físicas de R$ 1 mil. Até então, os investidores que compravam CRIs eram os chamados qualificados, pois o valor mínimo de aplicação era elevado.

Por outro lado, os investidores estrangeiros foram obrigados a ficarem de fora das aplicações em securitização devido ao aumento do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para 6%. “Este percentual representa praticamente um ano de rentabilidade”, diz Verras. Este tipo de investidor representava, até então, entre 20% e 30% da demanda do mercado e, com o aumento do imposto, deixou de participar.

Tal fato, porém, não é um problema para a continuidade do crescimento da oferta, pois a participação dos estrangeiros tem sido substituída pelas pessoas físicas e instituições financeiras e a demanda é crescente. Já os fundos de pensão mostram uma participação tímida no mercado. “A preferência dos fundos de pensão é por produtos que sejam vinculados ao IPCA e não ao IGP-M. Além disso, requerem produtos que possibilitem uma análise mais rápida e objetiva”, explica.

VIRADA DE PÁGINA

Para as construtoras, a certificação de recebíveis imobiliários representa uma virada de página e o fim dos problemas de necessidade de caixa. Após a abertura de capital e do aquecimento do mercado imobiliário, as companhias do setor passaram a ampliar os projetos de construção e investimentos. Sem a securitização, tais empresas precisavam de um grande volume de caixa para fazer frente a estes projetos e corriam riscos de não recebimento dos valores. A venda das carteiras muda esta realidade e além de resolver a necessidade de caixa, reduz os riscos das empresas e dá mais transparência às cobranças.

Fonte: http://gestor-imobiliario.blogspot.com/