O IGPM é o índice normalmente utilizado para corrigir os aluguéis. Historicamente ele sempre subiu e ninguém nunca reclamou por aplicar ou sofrer a correção anual do aluguel. Só que recentemente o IGPM tem ficado negativo, ou seja, ao invés de inflação, houve uma deflação. Algumas imobiliárias “espertinhas” estão se recusando a corrigir “para baixo” o valor dos aluguéis. Oferecem, no máximo, a manutenção do valor, como se estivessem fazendo um favor ao inquilino.

Para os mais insistentes, argumentam que a manutenção do valor irá criar um clima mais “cordial” na hora de renovar o contrato. Oras, isso é uma balela sem tamanho. A correção pelo índice é uma imposição do contrato e o inquilino não deve jamais se preocupar se o proprietário gosta ou não da deflação.

Antes de apresentar o email enviado pelo usuário (abaixo), vale lembrar que se o índice não for aplicado, houve uma renegociação e o reinício do prazo de locação (o contrato original foi rasgado). Muita gente pode não estar levando em conta esse detalhe, que pode causar sérias dores de cabeça.

Veja o caso abaixo:

Em 07/12/09 estive no Procon SAC Iguatemi e protocolei uma reclamação (Processo F.A.Nº 0709-045.950-5) – fui atendido por Andrea Carvalho S. Faria. Motivo:  Imobiliária se recusava a aplicar o índice IGP-M, previsto em contrato de locação, porque este reduzia o valor do aluguel (deflação).

(a via sacra abaixo ocorreu em Salvador/BA).
Encaminhei essa reclamação para o Juizado Especial de Defesa do Consumidor – mas ela foi recusada com o argumento de que não se tratava de uma relação de consumo. Recomendaram que eu procurasse o Juizado Especial de Causas Comuns, mas lá também ela foi recusada (conforme opinião do juiz, trata-se de uma cláusula livre de contrato). Recomendaram que eu procurasse o PROCON.

No PROCON, não fosse por muita insistência, eu não receberia nem a senha, pois há uma lista de queixas não atendidas por este órgão e a relação de aluguel está entre elas. Argumentam que não é uma relação de consumo. “Implorei” uma conversa com a atendente que, depois de alguns esclarecimentos, inclusive com algumas matérias no WEB, viu que aquele era, sim, um caso a ser tratado pelo PROCON.

Meu principal argumento foi que “só na Bahia locação de imóveis não é uma relação de consumo e não é atendido pelos PROCONS“. No “resto” do país, os PROCONS não só atendem como têm uma postura ativa diante destas questões: orientam os consumidores antes dos problemas aparecerem.

Como a Bahia não tem um ordenamento jurídico próprio e independente das leis do país, posto que a Bahia é apenas um estado dentro da federação, encaminhei a seguinte reclamação para o Ministério Público e Tribunal de Justiça da Bahia. Até o momento nenhum dos dois respondeu e o próximo passo será encaminhar uma cópia para o Conselho Nacional de Justiça, na esperança de que, em algum momento, as instituições funcionem e a lei seja cumprida por essas bandas.

O texto encaminhado é o seguinte:

A Lei do Inquilinato estabelece que o reajuste dos aluguéis deve ser anual e que os contratos devem fixar um índice com esse objetivo (IGPM, IPC, IGP-DI, etc.).

As imobiliárias em Salvador estão colocando uma cláusula adicional nos contratos que impõe aos inquilinos abrirem mão desse reajuste caso haja deflação: o índice somente é aplicado se aumentar o preço do aluguel, “em hipótese alguma para reduzir o valor do aluguel”.

Essa cláusula quebra o equilíbrio do contrato, pois cria uma vantagem desproporcional para uma das partes. Os inquilinos, claro, assinam os contratos (ou abrem mão dos imóveis). É uma cláusula abusiva.

Além desse problema, uma segunda artimanha das imobiliárias (bastante conhecida) tem sido utilizada para dificultar a defesa dos interesses dos inquilinos: apesar da participação da imobiliária em todas as etapas do processo, inclusive com pagamentos mensais (feitos nos escritórios, com recibos das imobiliárias), garantindo a habitualidade – e vale deixar claro que os inquilinos não têm nenhum contato com os locadores, somente com as imobiliárias – o contrato é feito em nome do proprietário do imóvel. Esse detalhe tem servido de pretexto (na minha opinião) para que os órgãos de defesa do consumidor em Salvador/BA não reconheçam essa relação como de consumo e, portanto, se recusem a defender o inquilino.

Eu tive que “implorar” ao PROCON para receber uma orientação, porque eles têm uma lista de problemas que não atendem, e locação de imóveis é um desses. Provavelmente o único PROCON do Brasil que não intervém na relação entre locatários e locadores. Dizem que o assunto é para o juizado de defesa do consumidor.

Com relação ao juizado especial de defesa do consumidor, estive no 2º (Brotas) e no SAC do Shopping Salvador. Todos os dois negaram atendimento (alegando não se tratar de relação de consumo).

Negado o acesso através dos órgãos de defesa do consumidor, procurei 3º Juizado de Causas Comuns (Av. Paralela – prédio da FTC, fone: 3367 0651) para denunciar o abuso (reajuste do aluguel somente quando for para aumentar). Lá, o Dr. Cláudio, ressaltando o desejo de não fazer pré julgamento, me disse, através da Assistente Jurídica Tatiana, que a “causa era perdida”, pois havia no contrato uma cláusula que impedia a redução dos valores, e, segundo o magistrado, não sendo um “Contrato de Adesão”, portanto livremente acordado entre as partes, vale o que está escrito.

A posição do magistrado me surpreendeu, sobretudo em face da enorme quantidade de informação a respeito dessa relação existente na internet. Até os leigos sabem que contrato de locação é um contrato de adesão (conforme sentença no STJ, ao final dessa mensagem), pois se o inquilino questionar antes de assinar, perde o imóvel. Além disso, à despeito da “liberdade” para contratar, existem normas pré fixadas que não podem ser desrespeitadas: qual seria o outro sentido para a Lei do Inquilinato, se não esse? Na mesma linha de raciocínio, provoquei a seguinte reflexão: então se o proprietário impor um reajuste semestral, isso também seria legítimo? Sim, foi a resposta da Assistente Jurídica.

Como última tentativa, busquei amparo no Ministério Público. Mantendo o padrão observado até esse momento, a pessoa que me atendeu através do telefone 08002846803 insistiu em demonstrar que o MP não se envolveria neste tipo de questão, de interesse individual (o MP somente trataria de questões de interesse coletivo – questões relacionadas com a locação de imóvel, portanto, não estariam no rol de ações do MP). Diante da minha insistência, ela (a atendente) sugeriu que eu enviasse uma “Manifestação Online” para análise.

Ou seja, em resumo o PROCON e os juizados de defesa do consumidor não me atendem, porque não veem uma relação de consumo. O juizado especial de pequenas causas não me atende, porque não enxerga nenhum ilícito. E o MP não me atende porque supostamente trata-se de um interesse privado, individual, fora de sua alçada.

Qual outra alternativa? Eu poderia contratar um advogado e entrar com uma ação na justiça comum, onde eu iria perder (a expectativa do magistrado, citado acima, não deve estar fora de sintonia). Somente se recorrer da sentença, a ponto de levar o problema ao STJ, o meu pleito seria vitorioso e a justiça seria feita. O problema é que o tempo necessário para chegar a esse ponto e os custos muito maiores do que os benefícios inviabilizam qualquer iniciativa neste sentido. Fica o dito por não dito e um direito básico negado ao cidadão.

É essa a razão da absoluta “tranquilidade” das imobiliárias. A lei ignorada e a inexistência de mecanismos eficientes para a sua imposição garantem a impunidade. Centenas de servidores públicos, infraestrutura cara, enorme tempo gasto em filas para pegar senhas que te levam para outras filas e que no final não levam a lugar algum. E ninguém se dá ao trabalho, mínimo, de se atualizar profissionalmente, como demonstrado abaixo.

O link a seguir mostra exemplo da participação do Ministério Público em defesa do inquilino, devidamente reconhecida e aprovada pelo Superior Tribunal de Justiça ressaltando os seguintes aspectos: (1) a legitimidade do Ministério Público para propor ação civil pública voltada a declarar nulidade e modificação de cláusulas abusivas contidas em contratos de locação elaboradas por administradoras de imóveis; (2) a caracterização dos contratos de locação como contratos de adesão; e (3) a relação de consumo entre locatários e imobiliárias.

Observação: por falta de amparo para a minha demanda, me resignei a ir hoje (10/12) pagar o aluguel definido pela imobiliária (ou me tornaria inadimplente). Surpreendentemente, a imobiliária, que havia resistido até o momento, resolveu respeitar a lei e reajustar o aluguel conforme previsto no contrato. Meu problema está resolvido (por enquanto).

Porém, conforme exposto acima, continuam os problemas encontrados nas instituições de defesa do consumidor, que demonstraram ignorar aspectos básicos da lei.

Estou enviando cópias desse manifesto para

Ministério Público
Tribunal de Justiça da Bahia
PROCON