Ao ler o título deste artigo, o leitor pode ficar surpreso. Como pode acontecer de alguém dar em hipoteca o seu imóvel residencial, para garantir dívida da sua própria empresa, e, ao inadimplir e ser cobrado judicialmente, alegar a impenhorabilidade do bem?

Inicialmente, vale relembrar que a chamada Lei Sarney, promulgada em março de 1991, generalizou a figura do “bem de família”, prevista no Código Civil então vigente, para determinar que o imóvel que serve de residência a qualquer devedor não pode ser penhorado, com vistas a sua posterior venda judicial.

A mesma lei traz sete exceções à impenhorabilidade, sendo que uma delas dispõe que não incide a regra nos casos de execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. Exatamente a situação referida no parágrafo inicial.

Bem, mas então, poderia pensar o desavisado leitor, aquela alegação do devedor improcede, já que a própria lei excepciona seu caso. Mas não é assim que pensa o Superior Tribunal de Justiça, cuja jurisprudência vem se orientando em sentido contrário.

Num dos seus últimos julgamentos envolvendo o tema, o STJ decidiu que “A exceção do inciso V do art. 3º da Lei 8.009/91 deve se restringir aos casos em que a hipoteca é instituída como garantia da própria dívida, constituindo-se os devedores em beneficiários diretos, situação diferente no caso sob apreço, no qual a dívida foi contraída pela empresa familiar, ente que não se confunde com a pessoa dos sócios” (Recurso Especial 1.022.735-RS).

Ou seja, apenas naquelas situações em que a dívida beneficiou a família, como nos mútuos habitacionais, tal hipoteca é considerada válida. Se não for assim, mesmo que o proprietário compareça em tabelionato, assine uma escritura e hipoteque seu imóvel residencial, a garantia do credor pode vir a se esfumaçar em juízo.

Tratam-se de decisões extremamente relevantes para o mercado imobiliário, na medida em que podem tornar sem qualquer efeito prático uma garantia real dada por terceiro a uma das partes contratantes. Exemplos não nos faltam: interveniente em confissão de dívida com garantia hipotecária e fiador em contrato de locação (especialmente comercial) assegurado por hipoteca são os mais comuns.