Empresa e investidor ganham com construção sob medida

O modelo conhecido como built-to-suit, que consiste na construção de empreendimentos por encomenda para posterior locação, ganha espaço no mercado imobiliário brasileiro. Praticado há décadas nos Estados Unidos e Europa, o segmento tem se mostrado mais atraente aos olhos das companhias nacionais há cerca de três anos, com forte presença de multinacionais e práticas globalizadas, o que traz maior disponibilidade de capital através do mercado financeiro. O sistema inclui três players principais: construtora, locatária e investidores.

“A construtora atua como viabilizadora do negócio. Somos procurados pêlos clientes que vão usar o imóvel, os futuros locatários, e avaliamos juntos duas opções: construir sob medida ou buscar uma locação. Se a primeira for mais adequada, buscamos o terreno e os investidores”, conta Renê Rocha, gerente de planejamento da Matec Engenharia.

Pode ser uma das áreas do banco de terrenos da construtora ou uma nova aquisição, de acordo com os fins do imóvel. “Se for uma varejista, necessita de um ponto mais disputado do comércio, se for uma indústria, uma área de fácil escoamento da produção.” A modalidade é crescente entre os segmentos de logística, que demandam grandes centros de distribuição, e também em supermercados e lojas de eletrodomésticos, além de sedes corporativas.

Mas, nesta altura, ainda falta o fínanciador. “Temos um pool de investidores, desde fundos de investimento e bancos como Bradesco e Banco Pátria a investidores privados, e identificamos qual tem perfil para determinado empreendimento”, explica Rocha. Existe a possibilidade de a própria construtora entrar como um dos investidores privados.

“Definitivamente, é um segmento em expansão. Dos negócios em desenvolvimento hoje na Matec, 35% são built-to-suit, somando dez contratos, o que correspondente a 20% do valor em desenvolvimento”, diz Rocha. Entre os projetos, a escola do IBMEC e um imóvel para a Roche Diagnóstico. “Há dois anos, o número de projetos nesse modelo representava menos de 5%.”

Solano Neiva, diretor comercial da WTorre Engenharia, aponta duas razões principais para o crescimento desse tipo de construção. “A compra do imóvel se traduz em ativo imobilizado no patrimônio da empresa. Já se é locação, contabiliza como despesa.” Trata-se, portanto, de uma operação contábil vantajosa.

O segundo motivo é que o imóvel feito sob medida é diferente do imóvel adaptado para uma operação. “A companhia tem ganhos reais de produtividade através da inteligência operacional, já que tem um espaço adequado aos funcionários”, diz Neiva. Pesquisas apontam que fatores como qualidade do ar, iluminação, barulho, oxigenação e disposição ergonômica dos móveis, influenciam na produtividade da equipe. “Com esses fatores ajustados, a empresa pode aumentar em até 40% a produtividade de seu pessoal.”

O imóvel feito por encomenda também ajuda a reduzir custos do dia-a-dia, caso da iluminação. “Já sabemos onde estão os espaços que necessitam de mais ou menos energia. É uma economia que vai muito além da obra.”

Por essas peculiaridades, o contrato de locação é, obrigatoriamente, de longo prazo. O mínimo praticado pelo mercado hoje são 10 anos. “Estamos investindo no negócio da empresa, fazendo o melhor para sua operação.”

Uma das pioneiras no Brasil, a WTorre Engenharia começou a trabalhar com built-to-suit há 25 anos e hoje totaliza 4 milhões de metros quadrados construídos no modelo nesse período. Entre eles, estão o parque de suprimentos da Volkswagen no Paraná e o armazém nacional de peças da mesma companhia, em Vinhedo; dois centros de distribuição do Carrefour, duas unidades da Tok&Stok, uma no Rio e outra em São Paulo, e as sedes da Vivo nas duas cidades. Unilever e Nestlé também fazem parte da carteira de clientes.

Mercado financeiro

Ao contrário do início da atuação, quando investia capital próprio, a WTorre Engenharia faz uma operação pública, captando investidores no mercado financeiro, através do lançamento de papéis chamados de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

“O ‘crisista’ é o investidor, que compra esse papel porque quer renda, num compromisso de longo prazo, de uma operação supersegura”, diz Neiva. Supersegura porque tem garantia de liquidez, graças à obrigatoriedade do inquilino ficar por dez ou mais anos e pelo histórico de bom pagador – já que os contratos são assinados com empresas líderes de mercado ou multinacionais. “Além disso, é um investimento lastreado em imóvel, que é a garantia da operação”. Une-se lastro imobiliário e bom inquilino, a operação financeira – e não só imobiliária – se toma atraente, detalha.

A rentabilidade do investimento é variável, entre 9,5% e 12,5% ao ano, em função do risco. “Não é muito elevada senão os aluguéis seriam muito caros, mas é garantida”, argumenta. “Quanto mais nobre o pagador, menos ele quer pagar, e o investidor aceita uma taxa de retomo mais baixa por um risco menor.”

O mercado brasileiro começou a receber a demanda de obras built-to-suit com a globalização da economia. “Os anos 90 trouxeram empresas globais e práticas globais e o País começou a receber essa! demanda. São práticas consagradas no capitalismo inglês e norte-americano.”

Para Neiva, não foi a abertura de capital das construtoras que possibilitou o aquecimento desse mercado, devido à disponibilidade de capital. “Acredito que esse modelo surgiu e cresceu mais pela necessidade dos clientes do que pela oferta de imóveis e recursos”, argumenta.

Já o formato de investimento viabilizado pela Matec se justifica porque a empresa não é aberta (sem ativos negociados em bolsa de valores), também o caso da Método Engenharia. “Também buscamos o investidor parceiro para termos uma solução completa para o locatário”, aponta Luiz António Maria, um dos diretores da Método. A empresa entregou a unidade de call center da Atento, em São Paulo, nesse modelo.

Fonte: ADEMI / Gazeta / Maria Luiza Filgueiras