A construção civil vive um momento singular, com a acelerada expansão do mercado imobiliário residencial. Os jornais já informam que as construtoras poderão alcançar, neste ano, a extraordinária marca de meio milhão de novas unidades residenciais. O noticiário aponta, também, que os contratos de financiamento habitacional aprovados no primeiro semestre de 2010 atingiram a assombrosa cifra de R$ 34 bilhões, sendo que a metade dessa quantia foi disponibilizada no âmbito do Programa “Minha Casa, Minha Vida”.

São números cinco vezes superiores aos de três anos atrás. Mas, para onde vamos? Até quando essa atividade crescerá consistentemente? Qual é o teto ou o limite dessa expansão? Essas são as perguntas que efetivamente importam se quisermos nos preparar para enfrentar o desafio.

O atual perfil demográfico brasileiro resulta na formação de 1,5 milhão de novas famílias a cada ano. Esse é o tamanho do contingente a ser atendido para, simplesmente, dar domicílio próprio a novos compradores potenciais que chegam anualmente ao mercado. Mas, no caso brasileiro, existe também um significativo déficit habitacional a ser recuperado, estimado em mais de 7 milhões de residências, que vem sendo convertido em pressão real de compra por parte de um segmento que, até então, estava excluído do mercado imobiliário. E esse segmento não está mais disposto a permanecer em habitações irregulares ou em assentamentos insalubres e inseguros, uma vez que dispõe, agora, de renda e meios para adquirir moradia superior.

Vale lembrar que, há cinco anos, o financiamento de uma moradia de R$ 70 mil exigia renda familiar de R$ 2.800, com prestações mensais de R$ 800. Atualmente, com o alongamento de prazo e com taxas menores, a aquisição da mesma residência passou a exigir renda familiar de R$ 1.800, com prestações de R$ 450. Ou seja, boa parte do contingente populacional favelizado possui, hoje, condições práticas para a compra de casa própria regularmente construída e urbanisticamente bem inserida.

O quadro esboçado acima e o exame de algumas situações comparativas do cenário internacional permitem concluir que existe hoje no País uma demanda potencial firme para a produção anual de 1,2 milhão de novas moradias. Proporcionalmente à respectiva população e considerando a similaridade da renda média entre os dois países, essa demanda potencial não se distingue muito daquela já alcançada no México, onde são construídas cerca de 850 mil novas moradias por ano.

Estou convencido de que o estágio que alcançamos decorre da melhoria do ambiente de negócios e da estabilidade econômica observada desde o Plano Real, com o consequente crescimento da renda. Evidentemente, outras variáveis estão presentes no mercado e devem ser consideradas. Refiro-me aos mecanismos sobre os quais foi estruturado o sistema nacional de financiamento imobiliário: a caderneta de poupança e o FGTS. Essas duas fontes e algumas modificações estruturais mais recentes acabaram por garantir condições muito favoráveis de crédito. De fato, financiamentos com prazo de 30 anos e taxas entre 4,5% e 6% ao ano estão entre os mais favoráveis do mundo.

Todos esses fatores ratificam as conclusões de alguns estudos recentes e com as quais concordo inteiramente: do lado do mercado comprador existem condições objetivas para a continuidade do crescimento consistente das demandas imobiliárias até o horizonte de 2035.

Resta por analisar o outro lado da equação, ou seja, a indústria da construção terá capacidade de atender essa demanda potencial?

A resposta à indagação antecedente depende, basicamente, da capacidade de capitalização das construtoras. Estimo que a capacidade de produção de 1,2 milhão de novas residências por ano, quantidade necessária para o atendimento regular da demanda potencial, somente será alcançada se o setor for capaz de obter uma capitalização adicional da ordem de R$ 30 bilhões. É uma cifra enorme. Mas a conjuntura parece estar a nosso favor.

A experiência recente de 26 empresas nacionais que se capitalizaram por meio de ofertas públicas de ações mostrou o potencial desse mecanismo, tendo sido alcançado um montante superior a R$ 18 bilhões. Aliás, deve-se justamente a esse montante já capitalizado a atual expansão da produção para os níveis observados neste exercício. Em resumo, o desafio é grande, mas podemos enfrentá-lo.