Assim como ocorre no mercado de crédito em geral, o spread e as taxas de juros dos empréstimos imobiliários do Brasil estão entre os mais altos do mundo. Spread é a diferença entre a taxa que a instituição financeira paga ao captar o dinheiro e a que cobra ao repassá-lo para o cliente. As duas conclusões fazem parte de um estudo da consultoria ATKearney, feito a pedido da reportagem. É o primeiro levantamento do gênero realizado desde que as concessões desses empréstimos dispararam no País.
Hoje, a fatia do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de 3% no Brasil.

A pesquisa compara a situação em cinco nações: além do Brasil, Estados Unidos, Espanha, Rússia e Chile. Aqui, o spread médio no segmento imobiliário é de 5,05 pontos porcentuais, ante 3,1 na Rússia, 4,8 nos EUA, 3 pontos no Chile e 2,2 na Espanha. No caso do juro, os resultados foram de, respectivamente, 11,3% ao ano, 14,5%, 5%, 4,9% e 3,4%.

Nos últimos meses, o crédito imobiliário deu um salto no Brasil, a despeito do custo elevado na comparação com outros países. Segundo dados do Banco Central (BC), esses empréstimos cresceram 51% nos 12 meses terminados em agosto, ante expansão de 19% do crédito total da economia. Bancos e especialistas do setor imobiliário preveem que o crescimento continuará acelerado.

Primeiro, por causa da estabilização da economia, que permite prever o cenário para os anos seguintes com mais confiabilidade – o que estimula tanto o tomador quanto o credor a fazer mais operações. Em segundo lugar, por causa das mudanças regulatórias de 2004. Ali se instituiu, por exemplo, a alienação fiduciária. Na prática, significa que um banco pode retomar com mais facilidade o bem (imóvel) em caso de inadimplência do devedor.

Também alimentam as projeções positivas para o setor a implementação do programa Minha Casa, Minha Vida. Hoje, a fatia do crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de 3% no Brasil – o equivalente a cerca de R$ 115 bilhões. Na Espanha, a proporção é de 26% e no Chile, de 27%.

Coordenadora do levantamento, a vice-presidente da ATKearney, Silvana Machado, atribui o spread e os juros elevados a três razões. A primeira delas é que, apesar da alienação fiduciária, a maioria dos empréstimos imobiliários concedidos no Brasil está no âmbito das normas antigas, que dificultam a retomada do bem. “A taxa de inadimplência sobe e o juro também.”

A segunda razão é a baixa competição no setor. “O crédito imobiliário é novo no Brasil, coisa de cinco anos para cá”, diz Silvana. A Caixa Econômica Federal, sozinha, tem 75% da carteira de crédito do segmento no País. O terceiro fator, segundo ela, é a limitação de funding (dinheiro disponível para as operações). “Aqui, temos basicamente os recursos do Fundo de Garantia e da poupança. Não há outros instrumentos, como no exterior”, diz, referindo-se, por exemplo, à securitização, que permite que carteiras de crédito sejam vendidas para investidores no mercado.

ABECIP DISCORDA DOS NÚMEROS

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz França, argumenta que o custo do empréstimo imobiliário é o mais baixo do País. “Quantas empresas conseguem captar dinheiro por 30 anos pagando 10,5% de juro ao ano mais TR?”, indaga. “Acho que nenhuma. Mas as pessoas físicas podem se financiar a esse custo.”

Ele também observa que o mercado de crédito do País (não só o imobiliário) sofre com inadimplência elevada, compulsórios e outros fatores. No caso específico das operações imobiliárias, França diz que a burocracia para a compra e venda de um imóvel no País acabam onerando as operações.

Por isso, ele conta que a entidade trabalha para que o governo faça mudanças regulatórias que resultariam na redução desses custos. Uma delas, explica, é o que ele chama de concentração de matrícula – qualquer operação em que o imóvel fosse dado como garantia teria de ser registrada na matrícula. “Isso reduziria o número de pesquisas que são feitas em uma transação”, argumenta

DEMANDA

Já o presidente do Instituto para o Desenvolvimento da Cultura do Crédito (IDCC), Fernando Blanco, avalia que os empréstimos imobiliários padecem do mesmo mal de outras modalidades no Brasil: demanda maior do que oferta. Para ele, não se trata de falta de competição, como acreditam outros especialistas. Nem sempre, diz Blanco, um número elevado de bancos significa juros menores.

Fonte: Agência Estado