Multa de 20% ou Arras?

[Emiliano]

#6140

Não sei se já foi objeto de discussão em algum tópico anterior mas se foi gostaria de retomar o assunto novamente… num compromisso de compra e venda….O que seria mais interessante em caso não cumprimento das cláusulas avençadas, inserir multa de 20% ou Arras….(conforme previstas no Código Civil). Gostaria que tecessem comentários mencionando prós e contras de cada modalidade.

Agradeço antecipadamente.

[JRuiz Admin]

#6933

Eu entendo o seguinte, o contrato de compra e venda tradicional contempla o modelo de multa por arrependimento chamado “arras”, ou seja a perda do sinal. Entretanto é também usado por aqui o percentual de 20% do valor do contrato, o que a principio fere o mandamento juridico de que a multa de contratos em geral não poderia ultrapassar aos míseros 2%(dois). Mas entendo também que temos aqui um caso típico de interpretação e análise dos fatos, visto que o princípio legal de que o contrato firmado entre as partes “faz Lei” entre elas, ou seja, o que foi pactuado há que ser respeitado, até pela justiça, porém é importante observar quais são as partes envolvidas, por exemplo, no caso de venda de um imóvel simples, de baixo valor comercial, onde o comprador não tenha aparentemente um conhecimento legal de contratos ou de negociações deste tipo, neste caso ele é mais protegido pela Lei e certamente não seria obrigado com uma multa tão pesada(20%). Mas entendo que, quando as partes envolvidas são de pessoas com esclarecimento bastante sobre o assunto a multa deverá ser validada. Era isto. Sds

Washington – Invest Imóveis – Juiz de Fora

[JRuiz Admin]

#6934

Washington, concordo com você, discordando :lol: . Entretanto a pergunta do Emiliano não foi, para mim, clara. “Emiliano, vc quer saber em relação ao contrato de compra e venda ou ao sinal e princípio de pagamento?” Sendo em relação ao sinal, o mais habitual é o uso das arras, perdendo o valor pago o comprador em caso de desistência e develvendo-o em dobro o vendedor, independente dos valores fixados para o negócio jurídico (daí discordar do Washington, se me permitir, claro). É claro que partindo do presuposto de que todos conhecem a lei (o que não é verdade), a todos deverá ser dado mesmo tratamento. Entretanto nos deparamos com casos que envolvem pessoas com pouco conhecimento legal (quase nulo) e que muitas vezes sentimo-nos tendenciosos a protegê-las (o que é comum e inerente do ser humano). Porém, seguindo a lei a risca, sendo caso de sinal, o mais usado é arras.

A meu ver, a inclusão de cláusula de arrependimento dentro do contrato de arras é o fator que equilibra a negociação, não pendendo para nenhum dos lados e “dando mais confiança” ao pretenso comprador.

Agora, se sua pergunta se referia ao contrato de compra e venda propriamente dito, discordo do Washigton quanto a elaboração da multa em percentual de 20%. Os 2% citados se referem a condomínio. A multa inserida no contexto do contrato de compra e venda é de livre estipulação das partes (também como disse o próprio Washington). E existe exatamente para que não haja desistência do negócio. Veja os casos de multa na Justiça do Trabalho: elas são de 100 (cem)%. É para o cara pagar em dia mesmo…

Bom, está aberta a discussão. Este é meu entender.

Grande abraço a todos

Danny

[JRuiz Admin]

#6935

Existe uma questão de aspecto prático também. Quando é dado o sinal, que representa um princípio de pagamento, é muito mais improvável a desistência… acho complicado, não havendo envolvimento financeiro, cobrar x% de multa posteriormente. Eu encaro da seguinte forma: o contrato de promessa de compra e venda é fechamento de negócio, o resto é mera formalidade. Se o vendedor desistir, tendo o comprador cumprido todas as formalidades, facilmente será instado a cumprir o contrato na justiça, ou seja, mesmo que o vendedor se recuse a passar a escritura, objetivo do contrato de promessa de compra e venda, se todas as formalidades forem cumpridas o juiz determinará a transcrição do bem. Um exemplo prático é a venda de imóveis para estrangeiros: é feito um contrato de promessa de compra e venda, com previsão de pagamento de sinal após “x” dias, normalmente transferência do exterior direto para a conta do vendedor, com o pagamento do restante em data pré-fixada. Uma vez recebido o dinheiro, mesmo que o vendedor não queira, o imóvel será transferido para o comprador (a menos que seja formalizada, a tempo, a desistência, com a devida restituição do valor do sinal em dobro). Por outro lado, a desistência do comprador não requer maiores procedimentos, porque o vendedor já está com o dinheiro em mãos, sendo importante mencionar também a importância de cobrar a comissão de vendas, por tudo o que foi dito acima, no ato do sinal.

[JRuiz Admin]

#6936

Fala rapaziada….o propósito do tópico era realmente provocar discussão…e serão através destas discussões….(no bom sentido é claro..rrsr), que poderemos dirimir as dúvidas que surgem no nosso cotidiano….concordo com o que foi respondido, na realidade a pergunta era meio dúbia mesmo conforme o Danny mencionou e este era o propósito…..e também concordo que ” Ninguém se escusa de cumprir a Lei, alegando que não a conhece”,…(mas isto já é assunto pra outro tópico), enfim, sempre insiro nos meus contratos….(Leia-se compromisso ) quando é dado um sinal as arras nos termos do CC…(arras penitenciais), sendo que este sinal é geralmente 20% do valor da negociação….porém quando este valor é de maior monta….ou seja num caso hipotético um sinal de 60 % do valor do bem….seria mais conveniente estipular uma multa (em caso do não cumprimento) …e não arras….concordam???

[Autor]

Posts