Métodos de Trabalho – Autônomos e Imobiliárias

[paulonobrega]

#5894

Objetivo do tópico:

Troca de idéias sobre a metodologia de trabalho dos corretores autônomos e escritórios imobiliários, uma forma de descobrirmos novas maneiras de fazer, processos vitoriosos, testemunhos de soluções de sucesso. Enfim tudo que possamos aprimorar nosso trabalho no dia a dia.

Conto com a colaboração de todos.

Obrigado

[JRuiz Admin]

#6691

Existem somente Corretores de Imóveis autônomos ou imobiliárias, certo? Não. Tem mais um tipo: mais de 50% do mercado é formado pelos “Escritórios Imobiliários”, que não devem ser enquadrados em nenhuma das duas opções anteriores. Explico…

É mais ou menos assim: eu, você e mais 2 ou 3 colegas nos juntamos e resolver estruturar um escritório. Alugamos uma sala, compramos mesas, cadeiras, computadores, etc. Criamos uma marca, a “Somos Nós Consultoria Imobiliária” (não pode conter a palavra “imóveis”, conforme regras do CRECI). Vamos além: contratamos um telefone (ou mais), colocamos um site na Internet e fazemos uma placa bem legal com o nosso logotipo.

Vamos além: criamos uma série de procedimentos para atuar em conjunto no mercado. Basicamente, identificamos os objetivos, os processos, determinamos os pontos de gerência e a maneira como iremos interagir com esses processos. Criamos horários, definimos responsabilidades e começamos a criar nossa carteira de clientes (que é conjunta: ninguém mais tem cliente exclusivo – passa a ser tudo de todos).

Somos um escritório imobiliário como milhares que existem por aí, em diversas categorias, sendo os advogados os mestres neste tipo de associação (Carvalho & Associados, Abreu e Advogados Associados, etc.). Apesar de juridicamente sermos “autônomos”, na prática nos parecemos mais com uma imobiliária comum. Aliás, diga-se de passagem, muitos escritórios imobiliários estão melhor estruturados do que muitas imobiliárias.

Eu acho que essa é a tendência de mercado. Não tem sentido criar uma pessoa jurídica. É caro, complicado e não acrescenta nada. Nossa força está no marketing do grupo, que é o que interessa. Nos detalhes, como na apresentação de uma nota fiscal, por exemplo, (normalmente é recibo), fazemos um a um.

Voltando à realidade, nosso escritório imobiliário tem um conjunto de normas enorme (é uma decisão nossa). Temos procedimento para tudo e tentamos sistematizar ao máximo porque acreditamos que assim faremos mais e melhor, o que nos dá mais resultados e conseqüentemente mais dinheiro no bolso.

Até 65% da comissão que recebemos remunera diretamente as pessoas envolvidas no processo de vendas. Aliás, pagamos por todas as ações de vendas, o que vai desde a captação do imóvel até a entrega das chaves. Nosso portfólio é administrado pelo critério da localização (divisão de áreas) e pela natureza (imóveis avulsos, lançamentos, negócios, etc.). As pessoas incumbidas de certas áreas ou produtos sempre recebem uma pequena parte da comissão de tudo que é vendido naquela área. Também temos funções administrativas e as pessoas encarregadas destas tarefas recebem uma pequena parte da comissão de tudo que é vendido pelo escritório.

Os 35% restantes pagam os custos (aluguel, condomínio, energia elétrica, telefone, Internet, anúncios, placas, etc., etc.) e formam o lucro dos associados, nesse caso eu, você e mais 2 ou 3 colegas.

Também temos estagiários e colaboradores, que recebem a comissão igual a todo mundo, mas não tem participação no lucro.

É mais ou menos assim que funciona nosso escritório. Qualquer dúvida, posta aí.

Abraços,

[JRuiz Admin]

#6754

Ruiz.

Não entendi bem… Me ajude!

Como estes escritórios são vistos pelo pessoal de imobiliária(corretagem)?

Na forma que foi escrito, acho que não são bem vistos, uma vez que entram na área dos corretores, tiram parte de seus clientes e ainda por cima não tem CRECI!! Interpretei erradamente?

Outra coisa… Os recibos e notas fiscais(tirados um a um) como é isso?

Obrigado.

Patricia.

[JRuiz Admin]

#6757

Os escritórios imobiliários são formados por corretores de imóveis. A única diferença é que ao invés de criarem uma “pessoa jurídica”, que é um procedimento arcaico e oneroso, atuam como se fossem “pessoa física”. Os recibos são tirados um a um sim, normal. Quando você contrata um advogado, ou dentista ou qualquer outro profissional autônomo, o que eles te dão é um recibo. Não tem nada de errado nisso. O sentido do escritório imobiliário está na padronização de processos e na soma de talentos. Outra alternativa é a criação de uma sociedade simples pura, que é uma associação de profissionais com CNPJ. Para saber mais sobre sociedades simples pura, clique “jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6403″>aqui

[JRuiz Admin]

#6759

Não sei se é aqui que devo postar esta mensagem, mas aí vai…

Conversando com o pessoal da portaria de um condomínio aqui no RJ, o administrador(ao qual conheço de longa data) me disse o seguinte:

– Não vale à pena abrir imobiliária, porque você tem custo com imóvel, telefone, etc e muitas vezes o corretor fica pendurado no telefone falando outras coisas que não é o trabalho, se você não ficar em cima ele não faz vendas e ainda por cima, fecha negócios pela suas costas, ou capta os imóveis e não entra com eles na imobiliária.

Como pretendo abrir minha imobiliária, gostaria de saber pela experiência de voces se isso aconteçe e se tem como evitar este tipo de aborrecimento.

Ele me contou issso, baseado nas conversas que ouve dos corretores que por lá passam.

Obrigado.

[JRuiz Admin]

#6760

Esses problemas de fato acontecem, tanto faz se for em imobiliária ou em escritório imobiliário: se tiver mais de uma pessoa trabalhando, é possível ocorrer o famoso PF (Por Fora).

Em qualquer circunstância, acho uma prática abominável, coisa de quem não é profissional, e particularmente não aceito esse tipo de negócio, mesmo quando supostamente iria levar vantagem. Nas minhas parcerias, eu pago diretamente para o dono da imobiliária. Como nem todo mundo faz isso, essas ocorrências são comuns no mercado.

Como resolver? Acho que o melhor caminho (e também imprescindível) é a conscientização, tanto do dono quanto dos colaboradores. Algumas imobiliárias são mal administradas e uma prática comum é o proprietário ficar com o filé e dar a “carne de pescoço” para o corretor. Como tudo tem dois lados, em compensação o corretor sempre que pode dá um “balão” na imobiliária. É “cobra comendo cobra”. Então o primeiro passo é trabalhar a harmonia nesses ambientes. Acho que quando o corretor se sente prestigiado, as chances disso ocorrer diminuem.

Outra medida que também pode ajudar é diminuir a informalidade dentro da imobiliária (ou escritório imobiliário) através da informatização dos processos. Se todos os clientes, todos os negócios, todos os contatos estiverem gravados em um sistema, fica mais difícil o desvio aqui mencionado.

Eu adotei em meu escritório um sistema informatizado parecido com um prontuário médico. Todos os clientes que entram, para comprar ou vender, são registrados e o andamento da negociação também (tudo o que é feito com aquele cliente). É 100%? Não. Havendo má fé, dificilmente você conseguirá fechar todas as portas, mas são as medidas que ajudam a controlar melhor seu negócios (conscientizar + valorizar o colaborador + informatizar os processos).

De qualquer forma, esses são os “ossos do ofício”. Se você quer crescer como imobiliária, terá que passar por eles.

[JRuiz Admin]

#6761

As práticas adotadas pelos corretores de fazer um PF, não é tão diferente de alguns contadores, que também praticam essas coisas. Porém, na contabilidade, é um pouco mais difícil, pois a todo tempo, documentos são manipulados, e dúvidas são tiradas por telefone. Uma grande alternativa é fornecer ao colaborador um cartão de visita com seu nome e celular. Mas no cartão o telefone da empresa/escritório, site e e-mail. Com estas outras formas de contato, é possível, que outro corretor, passe a receber o contato. Assim, diminuir também essa prática.

[JRuiz Admin]

#6786

Pergunta enviada pelo colega Boni (postada em outro tópico).

“É que estou começando no ramo imobiliário e tenho uma certa facilidade para trabalhar com a web, banco de dados, fotos, produção de videos, etc,… mas a imobiliária que trabalho prefere a forma de trabalho “tradicional” de 20 anos atrás. Nada contra, é uma questão de gosto.

MAS PERGUNTO:

Teria uma forma legal de trabalhar paralelamente, criando um site individual com os mesmos imóveis “captados por mim” para a imobiliária, aplicando essas idéias para tentar aumentar o MEU volume de vendas?

Pois para a imobiliária ficaria igual, pois atenderei os cliente lá e a venda SEMPRE será fechada com a presença do dono da imobiliária.

O que muda é que os interessados terão mais informações e virão diretamente a MIM e não a quem atender o telefone, email, etc.

Pois o esforço de divulgação foi todo meu. Nada mais justo, concordam?”

Resposta:

Eu concordo. Mas, essa questão envolve a opinião pessoal do dono da imobiliária que você trabalha, e não necessariamente essa resposta será racional. Acho que antes de implementar a sugestão abaixo você deve conversar com ele.

No meu ponto de vista, não tem nada de mais (muito pelo contrário, é bom) você ter um site na WEB divulgando não só os imóveis que você capta como todos os imóveis da imobiliária. Tem corretor que visita clientes para oferecer imóveis, outros distribuem cartões até em festas sociais, outros colocam um adesivo no carro, etc. Você terá um site na WEB. Qual o problema?

O problema é administrar a tênue linha que separa os seus interesses individuais dos interesses da empresa em que trabalha. Provavelmente haverá uma certa desconfiança quanto aos clientes que você receberá fora do controle da imobiliária, quando terá, supostamente, maior facilidade para praticar o PF.

Eu penso da seguinte forma:

Quote:

é um segmento de mercado que eu não atendo (Internet). Não compete com meu sistema tradicional de trabalho (na verdade, quem compete com o sistema tradicional de trabalho é a mudança de cultura voltada cada vez mais para pesquisas na WEB – não o seu site). Portanto, os clientes que aparecerem serão um “plus”. São clientes que iriam “escapar” e que você conseguiu trazer para a imobiliária. Quantos? Não importa. Se for 1, já vale a pena.

Eu penso assim. Mas, como dito no início, a minha opinião nesse caso não representa nada. O que vale mesmo é a opinião do dono da imobiliária.

Por outro lado, em tese, se você não é empregado da imobiliária (recebe salário fixo?), então tem total liberdade para trabalhar de outras maneiras. Pode ser que a imobiliária não queira que você anuncie os imóveis “dela”, mas você pode ainda assim fazer seu marketing pessoal.

Nesse caso, sugiro que você utilize um script do tipo WordPress. Manter um site com “software livre” é muito barato e também bastante eficiente (eu mesmo tenho 3). O mais importante é que você tenha um domínio próprio, que poderá ser seu para o resto da vida. Trabalhe esse domínio e amanhã, quem sabe, você venha a utilizá-lo como domínio da sua própria imobiliária.

[JRuiz Admin]

#6888

Foi dito que criar uma PJ é caro, complicado e não acrescenta nada. Com o simples nacional isso não mudou de figura, passando a valer a pena? Afinal como PF o imposto é bem maior, ou estou enganado com relação à tributação?

um abraço,

CDP

[JRuiz Admin]

#6889

CDP: a alíquota do IR da PF pode ser maior, mas tem vários atenuantes e você pode receber reembolso. Por outro lado, existem várias outras despesas para a pessoa jurídica: até o telefone fixo fica mais caro. O CRECI é mais caro… Considere também que você precisa transferir dinheiro da pessoa jurídica para a física, e aí também terá que pagar impostos. Consulte um contador (que também é obrigatório) para dimensionar essas despesas.

[JRuiz Admin]

#6944

Ruiz, sou novo por aqui. Ainda não tenho o registro no CRECI, mas tenho planos, para no ínicio do ano próximo, obtê-lo. Tenho um projeto empresarial sendo estruturado no ramo imobiliário com características formais, ou seja, empresa registrada na junta comercial. Portanto, com conseqüências naturais deste registro: impostos, taxas, contribuições, etc.

Sua indicação na formatação do negócio como associados – a exemplos dos escritórios advocatícios – não esbarra na questão fiscal, mais precisamente emissão de Notas Fiscais de Serviço? Corretor de imóveis pode ter NFs como autônomo, sabe dizer? Sei que quase a totalidade dos corretores trabalham com recibos, inclusive é informação oficial no CRECI-DF – esta é a praça que trabalharei inicialmente -, mas levanto essa possibilidade caso tenha uma empresa dona de um imóvel posto à venda e que precisará contabilizar a comissão do corretor com registro nos livros fiscais.

Sua ideia parece ser realmente muito boa, mas gostaria de exercitar um pouco mais essa questão. Com a sua permissão, é claro!

Um abraço

Renato Thé

[JRuiz Admin]

#6946

Olá Renato,

acho que a melhor forma no momento é a da Sociedade Simples Pura, que é uma pessoa jurídica onde os serviços são executados pelos próprios sócios, por exemplo advogados associados, médicos associados, contadores associados, etc. Neste caso, você ganha com a formalização (pessoa jurídica), com CnPJ, Nota Fiscal, etc., e também com uma carga tributária menor e processos mais simplificados. Vou ficar devendo hoje, mas posteriormente colocarei aqui algum material sobre as sociedades simples puras.

Vale ressaltar que na sociedade simples pura são os sócios que executam as tarefas. É claro que você pode ter alguns empregados (secretária, por exemplo), mas se o objetivo principal da empresa for executado por empregados (ter uma equipe de corretores não sócios trabalhando, por exemplo), perderá a condição de “simples pura” para se tornar uma sociedade empresarial, que é uma empresa comum.

As sociedades simples e empresariais são modelos relativamente novos (vieram no “novo” código civil) e nem todo mundo (incluso aí advogados e contadores) sabe como elas funcionam. Especialmente o CRECI precisará ser atualizado quanto a atuação desse modelo de negócio, inclusive sobre como cobrar anuidades, e pelo pouco que conheço, Brasília é uma das regionais melhor preparadas para dar uma resposta a esta questão. Procure se informar sobre as sociedades simples pura e leve estas questões para o CRECI/DF. Não se esqueça depois de compartilhar esses dados conosco, ok?

[JRuiz Admin]

#6951

Ruiz, obrigado pelos comentário. Em relação ao compartilhamento de informações, fique tranqüilo. Assim que obtê-las, repassarei.

Obrigado

[JRuiz Admin]

#6954

Senhores,

Gostaria de saber como vocês controlam os corretores que trabalham em suas empresas de forma a inibir que fechem outros negócios (por fora) não pertencentes às empresas que eles deveriam defender as cores? Como vocês fazem para inibir essa prática ou mesmo estirpa-la? Minha indagação justifica-se pelo fato de encontrar, com certa frequência, corretores que utilizam a estrutura da empresa para fechar outros negócios não pertencentes à empresa (particular).

Ainda não consegui achar algo que me satisfizesse! Apelo à experiência de vocês.

Grato

Renato

[JRuiz Admin]

#6955

Acredito que para minimizar substancialmente o risco de um PF (por fora) o proprietário deverá ter a combinação de alguns métodos, a saber:

1) Procedimentos e método de trabalho que inibam essa prática

2) Controle sistêmico

3) Implantação de uma cultura que valorize a ética.

OBS: Isso começa pelo próprio proprietário, ou seja, não há como ter minimizado o PF se o dono do negócio não possui ética com seus corretores.

4) Tenha-os a seu lado; não simplizmente corretores

5) Política aberta de relcionamento (Faça, com sutileza, com que eles digam como controlar. Pense com a cabeça deles)

Ficam aqui as minhas contribuições.

Boas Vendas!!!

[Autor]

Posts