Comprar posse é seguro?

[jruiz]

#5666

Sim. A compra e venda de posses ocorre todos os dias e é uma forma legal de aquisição de imóveis no Brasil.

Entretanto, o que caracteriza a posse é o reconhecimento público daquela propriedade, realizada de forma mansa e pacífica.

Em algumas localidades do Ceará, a imensa maioria dos imóveis é posse e seus proprietários estão lá há dezenas de anos (ou possuem direitos adquiridos há dezenas de anos). São imóveis cercados, reconhecidos pela comunidade, com construções, onde o proprietário paga os impostos (especialmente o IPTU) e tem acesso aos serviços públicos (água, luz, esgoto, etc.).

[JRuiz Admin]

#6575

1. ALTERAÇÕES DO NOVO CÓDIGO CIVIL

Consabido que as espécies de usucapião diferenciam-se pelas particularidades da posse e pelo lapso de tempo transcorrido. Nesse sentido, o novo Código Civil repetiu muito do que a Constituição de 1988 e a legislação ordinária já haviam traçado, suprimiu alguns aspectos, trouxe modificações importantes acerca dos requisitos e prazos e inovou na criação de uma nova forma de usucapião.

No artigo 1.240 do novo Código Civil há reprodução exata do disposto no artigo 183, §§ 1º a 3º da Constituição da República Federativa do Brasil, apenas reafirmando o já disposto para a usucapião urbana. Com relação ao usucapião especial rural, artigo 1.239 do novo Código Civil, também houve reprodução do disposto no artigo 191, parágrafo único da Constituição.

O novo Código Civil, na seção que trata da usucapião, assim dispõe, in verbis:

“Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.”

Como demonstra a simples leitura dos dispositivos, houve significativa alteração no lapso de tempo que deve ser percorrido, o que vai ao encontro do uso social da propriedade. Em um primeiro momento, os prazos sofreram modificações apenas no seu quantum, mas, em um outro, alteram-se consoante a existência ou não de justo título, o que já existia, e, ainda, conforme a utilização que se destina para o imóvel.

Para a usucapião extraordinária, houve redução de 20 anos para 15, independentemente de justo título e boa-fé. Esse prazo será reduzido para 10 anos se o possuidor realizou obras ou serviços de caráter produtivo ou utilizou o imóvel para sua moradia durante o exercício da posse.

Quanto à usucapião ordinária, que requer justo título, o prazo continua o mesmo, somente sendo reduzido se houve cancelamento do registro efetuado, aquisição onerosa, investimento de interesse social/econômico ou o possuidor tenha utilizado o imóvel para sua moradia, hipótese em que esse prazo é reduzido para 5 anos.

Com relação aos bens móveis, não há alteração nos prazos pelo novo Código Civil.

2. PRAZOS PARA A AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO:

Visualize-se os prazos para a aquisição prescritiva da propriedade no quadro explicativo:

05 anos Área urbana de até 250 m2

Imóvel utilizado como moradia

Inexistência de outros imóveis em nome do adquirente

05 anos

(pode ser acrescido de mais 02 anos) Depende de justo título e boa-fé

Requer ainda aquisição onerosa do imóvel e posterior cancelamento

Exige que o imóvel seja usado como moradia ou nele tenham sido realizados investimentos de interesse social e econômico

10 anos

(pode ser acrescido de mais 02 anos) Independente de justo título e boa-fé

Exige que o imóvel seja usado como moradia habitual ou nele tenham sido realizadas obras ou serviços produtivos

10 anos Depende de justo título e boa-fé

15 anos

Independente de justo título e boa-fé

15 anos (ausentes) Depende de justo título e boa-fé (só se aplica nos casos do artigo 2.028 CC)

20 anos Independente de justo título e boa-fé (só se aplica nos casos do artigo 2.028 CC)

3. DIREITO INTERTEMPORAL

A fim de solucionar a problemática advinda da contagem do lapso temporal, vez que os prazos iniciaram sua contagem sob a égide da lei Civil revogada, mas haverá incidência do novo Código, houve dogmática disposição a respeito, evitando-se maiores transtornos em torno de fórmulas e cálculos matemáticos mais complexos para se atingir a justa proporcionalidade.

Neste sentido, dispõe o artigo 2.028 do CC que os prazos serão os da lei anterior se, sendo reduzidos pelo novo código – primeira condição – tiverem transcorrido mais da metade dos prazos exigidos pelo Código Civil de 1916 na data da entrada em vigor do novo CC. Assim, em regra geral, o posseiro deverá percorrer o mesmo lapso temporal exigido quando do início da prescrição aquisitiva, caso o prazo tiver sido reduzido pelo novo CC e se ultrapassado cinqüenta por cento do prazo exigido pela lei revogada (o Código Civil de 1.916) na data da entrada em vigor do novo CC.

A par disso, o novo Código Civil estabeleceu duas exceções a essa regra, quais sejam, o disposto no artigo 2.029, que determina o acréscimo de 2 (dois) anos aos prazos reduzidos pelo novo Código, até janeiro de 2005, independentemente do prazo transcorrido na vigência da lei anterior, se, na usucapião ordinária, o imóvel foi adquirido onerosamente, com o registro cancelado, e o possuidor tenha realizado investimentos de interesse econômico e social, ou tenha utilizado o imóvel como sua moradia.

Essa mesma regra será a aplicável para a usucapião extraordinária em que o posseiro tenha destinado o imóvel para sua moradia. Destarte, num exemplo em que o possuidor tenha 11 anos de posse em janeiro de 2003, vigência do novo Código Civil, deverá aguardar mais dois anos, ou seja, até janeiro de 2005, para preencher o requisito temporal necessário para a constituição de seu direito, desde que tivesse destinado o imóvel para sua moradia.

Assim, hoje teremos que usar, em regra, os prazos do Código Civil anterior. Somente a partir de 2005 é que usaremos o novo Código Civil, podendo ser utilizado o antigo caso for mais benéfico para a parte. Por último, para a usucapião constitucional urbana ou rural, usar-se-á o fundamento Constitucional.

4. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

O rol de documentos acostados à inicial de usucapião consubstancia-se no seguinte:

carteira de identidade ou certidão de nascimento;

CPF;

certidão de casamento;

comprovante de residência;

matrícula do imóvel usucapiendo ou do todo maior em que se insere a área pretendida ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula;

contrato de promessa de compra e venda ou arras, quando houver;

documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como IPTU, contas de água ou de energia elétrica;

lista de testemunhas com qualificação e endereço;

nome e endereço dos confrontantes (vizinhos lindeiros);

levantamento topográfico e memorial descritivo.

5. OBJETO HÁBIL

Os bens públicos não podem ser objeto de usucapião.

Muito se discutiu sobre a possibilidade de usucapir-se bens públicos, havendo muitos adeptos a tal tese. Durante algum tempo, permitiu-se a usucapião sobre os bens públicos patrimoniais e as terras devolutas. Com a lei 6969/81, permitiu-se a usucapião rural sobre as terras devolutas, posteriormente tendo a doutrina e a jurisprudência, ao encontro da legislação, principalmente com o advento da Constituição Federal de 1988, fechado questão sobre a impossibilidade de aquisição de bens públicos pela usucapião.

Aliás, ainda que tal vedação já estivesse expressa na Constituição Federal de 1988 e antes disso pelo Código Civil de 1916, o novo Código Civil passou a dispor:

“Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos à usucapião.”

Também os bens fora do comércio, os bens naturalmente e juridicamente insuscetíveis de usucapião e os direitos pessoais não podem ser usucapidos.

6. USUCAPIÃO COLETIVA

A usucapião coletiva foi introduzida na legislação brasileira pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), cujo artigo 10 dispõe, in verbis:

“Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º. O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2º. A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3º. Na sentença, o juiz atribuirá igual fração de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4º. O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5º. As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.”

[Autor]

Posts