Como "praticar" a locação imobiliária ?

[Danny]

#6114

Olá amigos, primeira vez que posto neste fórum (interessantíssimo por sinal)…

Estou abrindo uma imobiliária aqui em Nova Friburgo e gostaria de tirar algumas dúvidas com vocês que atuam a mais tempo no mercado imobiliário. Ficaria extremamente grato se puderem ajudar-me.

Conheço a prática de compra e venda porque atuei em alguns escritórios, porém nenhum deles trabalhava com locação, daí as dúvidas.

1- Como são as atividades e rotinas administrativas da locação? O que é preciso para fazer uma locação segura? É necessária uma pesquisa do pretenso locatário e fiadores? Como faço esta pesquisa (site, órgão, custa quanto, eu como pessoa física posso fazê-la?) Quais os melhores e mais usados meios de fiança? Preciso ter arquivados quais documentos do locador e locatário? Como é a rotina da imobiliária (horário, dias de funcionamento)? Suas corretoras oferecem quais formas de pagamento do aluguel (recibo dado pelo próprio corretor? A pessoa pode pagar direto em um banco? Como isso funciona?

2- Quais, de praxe, são os prazos mais utilizados na locação residencial e comercial? Os contratos elaborados têm necessariamente que ter assinaturas com firma reconhecida (também são registrados no Cartório de Títulos e Documentos?) Sendo o corretor também advogado, vcs entendem poder atuar dentro da imobiliária como corretor e advogado (administrando o aluguel e fazendo uma notificação, por exemplo?)

Por favor, perdoem-me as “muitas” perguntas, mas corretoras de grandes centros (como Rio, por exemplo) têm isto já “mastigado”, enquanto que nós do interior ainda engatinhamos em algumas áreas.

Ficarei muito grato com a ajuda e de ante-mão coloco-me à disposição caso precisem de algo aqui em Friburgo.

Forte abraço a todos,

Danny

Tel. (22) 2522-8396 – (22) 8822-3422

Creci 38.795 – OAB-RJ 99.489

[JRuiz Admin]

#6862

Olá Danny, talvez posso te ajudar…..Sou corretor e já atuo Há algum tempo no mercado de locação de imóveis, (tenho mais experiência em locação do que em vendas..( desta forma poderíamos trocar experiências), como vc está com a idéia de trabalhar com locação (eu trabalho com locação e vendas e abri meu escritório há dois meses), sugiro que inicialmente adquira um exemplar da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), de preferência comentadada, desta forma, sanará 70% das suas dúvidas, os 30% restantes poderá me perguntar que estarei disposto a ajudar…

Grande abraço.

[JRuiz Admin]

#6863

Grande Emiliano, obrigado pela ajuda.

Porém, a parte legal da locação eu não domino, entretanto tenho um razoável conhecimento. O que eu precisava mesmo são dos “trejeitos” propriamente ditos, entende?! A prática, coisas corriqueiras do dia a dia, como é feito pagamento (por recibo do próprio corretor, pago no banco {como isso é feito}, enfim… todas aquelas perguntas.

Te agradeço se puder respondê-las. Muito obrigado amigo

[JRuiz Admin]

#6865

Olá Danny,

eu acho que você não encontrará todas as respostas que procuras nem em livros nem aqui no Fórum. Algumas questões, pontuais, até podem ser respondidas, mas “a prática, coisas corriqueiras do dia a dia“ somente pode ser vivida, ainda assim embasada em muito estudo. É mais ou menos como perguntar “como funciona uma empresa”… é muito amplo…

Eu sempre dei essa dica e nunca recebi reclamações: comece trabalhando com quem já tem experiência no mercado. Entre como estagiário, empregado, colaborador, autônomo, sei lá… O importante é exatamente vivenciar esse “dia a dia”. Não tem teoria que substitua essa prática.

Eu já conheci administradoras de imóveis com mais de 100 funcionários e centenas de imóveis. Além das atividades diretas da função, tem um monte de técnicas relacionadas com administração, financeiro, recursos humanos, informática, etc. É coisa que não acaba mais…

[JRuiz Admin]

#6866

Bom, “é coisa que não acaba mais” significa bastante trabalho e possibilidades… Isto pra mim já basta. Estou bastante empenhado no trabalho, entretanto vontade somente não basta. Tenho algumas dúvidas e sei o quanto é difícil alguém dispor de tempo suficiente para ajudar-me. Por isso te agradeço a atenção dispensada. Espero poder ajudar-te quando precisar, meu amigo. Trabalhei na Procuradoria do meu município durante quase 10 anos. Tenho vasta experiência em execuções fiscais relacionadas à cobranças de IPTU. Exerço também a advocacia junto à área imobiliária em meu escritório, faço a compra e venda e “engatinho” na locação.

Claro, agradeceria muito se me tirasse as seguintes dúvidas:

1- Como faz para receber os aluguéis pelo cliente ? (o locatário paga no seu escritório mediante recibo, paga direto no banco {como funciona isto?}, deposita em sua conta bancária…)

2- Você cobra do locatário para elaborar o contrato de locação? Alguma taxa?

3- Qual forma de fiança vc mais utiliza? Como procede a pesquisas do locatário e fiadores (na internet, em algum órgão, paga quanto, eu como pessoa física posso fazer tais pesquisas, elas são pagas pelo locador ou locatário?…)

4- Vc costuma pedir as partes para registrar o contrato de locação no Cartório de Títulos e Documentos? Acha necessário ou basta reconhecimento de firma?

… Enfim, só isso (rsrsrsrsrs).

Valeu mesmo, espero trocar-mos mais experiências.

Abraço

[JRuiz Admin]

#6867

Antes de prosseguir com a resposta, devo esclarecer que eu não trabalho com locação (o que não significa que eu não saiba com fazer uma). Conforme suas perguntas acima…

1. Qualquer meio previsto em contrato. Os mais comuns são boleto bancário (algumas empresas utilizam os serviços de cobrança dos bancos para este fim) e o pagamento do cliente no escritório. Depósito em conta bancária não é uma boa opção;

2. Não pode cobrar nenhuma taxa do locatário além do previsto em lei (lei do inquilinato). Taxas de avaliação de crédito ou confecção de contrato são ilegais e, se cobradas, poderá o locatário requerer a devolução das mesmas posteriormente (normalmente o inquilino cede em um primeiro momento, porque precisa do imóvel, mas depois vai pedir o dinheiro de volta…);

3. Pesquisar o quê? O fato do cidadão ter uma dívida com a receita federal não faz dele um mal inquilino (nem o contrário). Algumas imobiliárias não aceitam restrições financeiras (mas isso é muito relativo – até a CEF, que é super chata, está deixando passar algumas restrições – cada caso é um caso). O melhor é ter garantias reais para pagamento dos aluguéis (capacidade de pagamento do inquilino – e é muito bom pensar em renda formal – e bens imóveis, no caso de fiador). O ideal é utilizar “forumimobiliario.com.br/forum/viewtopic.php?f=278&t=66″>carta fiança. A experiência de mercado ajuda a fazer uma avaliação subjetiva dos candidatos, mas isso tem que ser muito discreto, pois você não poderá discriminar um pretendente.

4. Não há necessidade nem vantagem alguma em registrar o contrato no cartório de títulos e documentos. A averbação do contrato de locação no cartório de imóveis tem por finalidade a publicidade e é de interesse do locatário (você não precisa se preocupar com isso). Reconhecimento de firma é necessário.

Além disso, é recomendável um contrato justo (absolutamente à luz da lei), sem cláusulas leoninas ou condições que o desequilibrem e um bom laudo de vistoria, inclusive com fotos, devidamente assinado pelas partes.

[JRuiz Admin]

#6868

Ruiz e Emiliano, como agradecê-los ?! Obrigado pela ajuda e disponibilidade…

Ruiz, gostaria de saber apenas como são procedidas as pesquisas de ficha dos locatários e fiadores (apesar de concordar com vc em relação a garantia real, que é insubstituível), para o caso de exigência por parte do locador. Como faço estas pesquisas, na net? Quais os sites? Seria do SPC e Serasa apenas? Sendo o meu Creci pessoa física, poderei fazê-la ou apenas com CNPJ (pergunto isso porque me passaram a informação de que o comércio em geral faz estas pesquisas. Ouvi dizer também que não são gratuitas. Seriam pagas por quem?

Desculpe amigo a insistência nas perguntas, grande abraço e obrigado mais uma vez.

[JRuiz Admin]

#6869

Danny, na sua cidade, provavelmente há uma associação comercial, normalmente este órgao mediante a uma taxa, (aqui na minha é de R$ 40,00), vc poderá fazer pesquisas em relação a locatário e fiadores (spc e serasa), No meu escritório quando há restriçãoes de cheques (devolvidos sem previsão de fundos) eu não faço a locação, a não ser

que os fiadores não tenham restrições e tenham mais de um bem imóvel (para dar como garantia), dos fiadores faço

a mesma pesquisa, CPF, SERASA e certidão negativa de propriedade livre de ônus. É um bom começo para vc não ter uma dor de cabeça futura (porém ainda assim não é garantia de 100% de adimplemento do aluguel ou outro problema inerente a locação. trabalho como ja te disse nas duas áreas Locação e venda. A locação (uma boa carteira de clientes) mantém as despesas do escritório, além das pessoais e o lucro das vendas complementa o ” plus” ….Trabalhando direitinho e com

honestidade vc logo terá uma boa carteira de clientes….boa sorte e qualquer coisa estamos aqui…

[JRuiz Admin]

#6870

Grande Emiliano, ótima sua explicação e muito oportuna. A parte prática, convenhamos, é bastante mais complexa que a legal… Aliás a legislação locatícia é pouco objetiva, dando mínima margem a interpretações extensivas; ou é ou não é ! Já a prática…

Mas diga-me uma coisa: as taxas referentes a pesquisa de CPF, Serasa, SPC e certidões cartorárias do locatário e fiadores são , normalmente, pagas por eles ou pelo locador? Realmente, somente posso fazê-las junto à uma associação comercial (com exceção das cartorárias, claro).

Abraço

[JRuiz Admin]

#6872

Olha a dica aí (não sei se esses livros estão atualizados – os sites indicados são das respectivas imobiliárias: tem que mandar um email para eles e perguntar onde tem o livro para comprar – e depois postar aqui, claro):

Administração de Imóveis Passo a Passo. Manual Prático – “sergiosampaio.com.br/manual.asp”>Sergio Sampaio

Administração Imobiliária.Do Proprietário ao Locatário – “apollofortaleza.com.br”>Apollo Scherer

PS.: os dois são muito amigos… conheço os dois, mas não li nenhum dos livros. Depois também pode dar uma olhada neste site (uma das maiores imobiliárias da América Latina – o site não é lá essas coisas: “https://wwws.sj.com.br”>https://wwws.sj.com.br[/url]).

Depois que aprender, ensina prá gente, ok?

[JRuiz Admin]

#6874

Olá Ruiz, como está?

Bom, mandei o e-mail pra saber do 1º livro. Quanto ao site da imobiliária está fora.

Vc conhece este livro?

– Guia Prático do Corretor de Imóveis: Fundamentos e Técnicas

SYLVIO DE CAMPOS LINDENBERG FILHO

Não sei se posso postar sobre livros neste tópico ?!

Poderia me indicar um sobre locação (tipo teoria e prática) e outro sobre venda e compra (tb teoria e prática)?

Abração

[JRuiz Admin]

#6875

Os dois livros que indiquei são sobre teoria e prática de locação de imóveis. Acessei agora os dois sites e ambos estão no ar.

Não conheço o livro que você citou. O Lindemberg também participa deste Fórum. Para saber mais sobre o livro, pode perguntar para ele: “forumimobiliario.com.br/forum/memberlist.php?mode=viewprofile&u=1344″>slindemberg. Você pode postar a vontade sobre este e outros livros (o fórum é livre – pode apresentar resenha, editora, links, preço, etc.).

[JRuiz Admin]

#6876

Obrigado Ruiz, agradeço a ajuda. Perguntei porque existem fóruns onde cada pergunta tem de ser feita em determinado lugar (acho organizado, porém as vezes “dá no saco”, te restringe e vc acaba desistindo de participar).

Até a próxima amigo e obrigado pela atenção.

OBS.: Esqueci de te perguntar uma coisa:

Sabe me dizer qual o melhor índice (ou o mais usado) para reajustar aluguel?

Abraço

[JRuiz Admin]

#6879

Olá Danny, tenho o livro do Lindemberg, é muito bom, porém não retrata sobre locação é mais voltado para marketing,

Imobiliário, (compra e venda), os dois livros citados pelo ruiz são muito bons, já tive a oportunidade de ler, quanto ao índice mais utilizado para reajuste de imóveis, acredito que seja o IGPM- da Fundação Getúlio Vargas, e também o INPC, OS DOIS, normalmente são utilizados em 90% dos contratos de locação, muitos contratos não estipulam o índice, daí a claúsula vem com a seguinte redação: ” maior índice vigente a època”, eu ainda prefiro utilizar o IGPM….

Grande abraço.

[JRuiz Admin]

#6880

Ruiz, aproveitando a oportunidade, conhece alguma obra, sobre compra e venda de imóveis e financiamento atualizada , (tipo passo a passo)?

Desde já agradeço, grande abraço.

[Autor]

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