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[justify]Talvez você encontre opiniões diferentes aqui no Fórum, mas eu faço da seguinte forma: proposta, ainda que formal, não tem envolvimento financeiro. E por mais que se diga que ela é firme, irretratável, etc., pode sim ser desfeita. Proposta, para mim, é apenas uma maneira de formalizar a negociação entre as partes (discussão de preço e forma de pagamento, etc.), mas ainda em uma etapa inconsistente do negócio.
Quando tem dinheiro, no caso o sinal, eu chamo de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, que é um documento transitório, cuja finalidade é a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel. Nesse caso, eu cobro minha comissão no ato da assinatura deste contrato, partindo do pressuposto que neste momento está sendo fechado o negócio… daí prá frente são procedimentos meramente burocráticos, ainda que imprescindíveis. Raramente este procedimento dá errado.
Se qualquer uma das partes desistir depois da assinatura deste contrato, vale a Lei de Arras, devidamente citada no contrato, e ficam garantidas tanto a minha comissão quanto uma parte ou todo o valor dado como sinal para aquele que não provocou a rescisão. Por exemplo, se o imóvel custa R$ 300 mil, o comprador dá R$ 60 mil de sinal (normalmente 20%) eu cobrarei R$ 15 mil de comissão. Se o comprador desistir, perderá o valor dado como sinal e o vendedor ficará com R$ 45 mil restantes. Se por ventura o vendedor desistir da venda, deverá restituir ao comprador R$ 120 mil (e eu não devolvo a minha comissão – porque o negócio foi feito).
Muito bem. Mas o que impede o vendedor, tendo ele ou o comprador desistido do negócio, requerer na justiça a devolução da comissão que me foi paga? Nada. Vai ganhar? Talvez sim, talvez não. Alguns juízes reconhecem que, não havendo a concretização do negócio, não é devida a comissão. Tem jurisprudência neste sentido.
Por conta disso, pessoalmente falando, eu adoto o seguinte procedimento: sempre cobro minha comissão no Contrato de Promessa de Compra e Venda, conforme mencionado acima. Isso vai evitar que depois eu tenha que ficar correndo atrás do vendedor, que nessa hora costuma ter todos os problemas do mundo e nunca pode pagar o pobre do corretor. Mas, deixo esse valor intacto, separado, até a concretização do negócio com a escritura pública. Aí sim eu começo a gastar o dinheiro, pago corretor, parceiro, etc. (certamente você encontrará várias opiniões diferentes da minha). Havendo qualquer problema e eu sentir que terei custos futuros, eu deixo a comissão reservada para eventual pagamento (porque eu não sei o que vai sair da cabeça do juiz).
No seu caso, acho que você não vai receber a sua comissão nem os gastos que teve com a documentação (que, cá entre nós, não são tão altos assim – quase tudo por internet). Mas deve cobrar tudo (vai que alguém pague…). Recorrer à justiça não é um bom negócio (será que o advogado do vendedor já não falou isso para ele?). Sugiro que você verifique os seguintes sintomas:
1. o vendedor vai devolver R$ 20 mil para o comprador?
2. o comprador vai querer que você busque outra alternativa para ele?
3. vendedor e comprador estão fugindo de você como o diabo foge da cruz?
Pode ser que você esteja recebendo um “balão”. Se for o primeiro, relaxa que isso acontece com todo mundo. Se já aconteceu outras vezes, talvez você tenha que rever seus procedimentos (inclusive ter em mãos um contrato de intermediação imobiliária com exclusividade).
Vê aí o que acontece e continua postando aqui prá gente ficar sabendo, ok?
Abraços,
PS.: vou passar esse tópico lá para o fórum de intermediação (o pessoal acessa mais).