À despeito de variações regionais, os anos de 2008 a 2010 foram marcados por um “boom imobiliário” no Brasil, turbinado pelo crédito imobiliário farto.

O brasileiro nunca foi um primor de consumidor. Nós pagamos os carros mais caros do mundo, a internet mais cara, a ligação de celular mais cara , os pedágios mais caros, uma das maiores cargas tributárias do planeta, e em nenhum dos casos citados acima usufruímos dos melhores produtos ou serviços. Via de regra, pagamos preços de 1º mundo por coisas de 3º, 4º, 5º (…) mundo.

Seria diferente no mercado imobiliário? Não foi!

Não pela qualidade dos imóveis, pois não falta tecnologia para a indústria brasileira… Mas sabidamente São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília – por exemplo – tem m2 mais caros do que Manhattan, Paris, Londres, Madri, etc., e a infraestrutura, bem, isso todo mundo sabe como é… quem tem mais de 8 anos de idade e trabalha para ganhar dinheiro sabe que o preço dos imóveis no Brasil atingiu níveis inexplicáveis para a realidade do país.

Esse fenômeno decorre de uma aberração cultural: o brasileiro avalia o custo das coisas pelo preço da parcela mensal que ele vai pagar, e o critério é rasteiro: cabe ou não no bolso naquele momento.

Simples assim. Alegria dos bancos.

Sem enxergar o custo final da mercadoria, o brasileiro perdeu a referência e tomou um balão do poder econômico, que está “ligado” nos costumes locais: passamos a pagar até 10 vezes mais pelo preço do imóvel, tudo isso em um período de absoluta estabilidade de preços.

O mercado de imóveis usados (conhecido como “avulsos” ou “terceiros”) passou a refletir essa falta de referência, sacudido basicamente por 3 mecanismos básicos:

a) mecanismo de defesa: pessoas que desejam vender seu imóvel atual para comprar um novo se sentem inseguras com a perspectiva do novo imóvel ser muito mais caro, algo como perder o “timing” do negócio e se ver sem um ou outro imóvel (vendeu o velho e agora não consegue comprar um novo). Reagem elevando excessivamente o preço do imóvel atual;

b) mecanismo de status: as pessoas em geral, e os brasileiros em especial, sempre acham que seu patrimônio é mais valioso do que o dos outros e se divertem com essa condição. Com a escalada (insana) de preços, basta o cidadão ouvir que seu vizinho vendeu o imóvel por “x” (embora o vizinho não tenha contado que entrou carro, apartamento e chácara “lá longe” no negócio) que o imóvel dele automaticamente valerá “x + y” em dinheiro, onde “y” é qualquer coisa a mais. Além disso, o brasileiro achou chiquérrimo “dormir com um patrimônio de R$ 100 mil e acordar com R$ 1 milhão”;

c) mecanismo de crédito: foi-se o tempo que as pessoas juntavam dinheiro para comprar imóveis, faziam permutas, etc. Hoje em dia, entre 80 e 90% dos negócios envolvendo imóveis “avulsos” são feitos através de financiamentos. Ou seja, o cidadão “compra” imóvel sem dinheiro. Isso é bom? Muita gente vai dizer que sim… há controvérsias… mas é inegável que essa “facilidade” encarece a mercadoria.

Todos esses fatores contribuíram para que o preço dos avulsos também explodisse.

Sem referência, com expectativa de aumento incessante de preços, contando (infelizmente) com a falta de credibilidade dos corretores de imóveis (profissional criado aos milhares para tapar buracos nos plantões de venda), vivemos um mercado baseado no achismo.

A relação do corretor de imóveis com os proprietários tornou-se a mais superficial possível. Acabam sendo raras as situações de consultoria imobiliária. As imobiliárias ligam para os proprietários para pedir “autorização de divulgação” e este define: “quero x (ou x+y) na mão”, seja lá o que isso signifique.

A turma do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias) deve estar com os “cabelos em pé”. Todo mundo sabe que avaliação de imóveis é uma função técnica… porém, difícil é encontrar uma técnica que explique a atual dinâmica de preços de mercado.

Não se pode falar em queda de preços, sobretudo em mercados altamente demandados como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Mas podemos certamente falar em ajuste de preços (estabilidade ou pequenas reduções aqui e ali).

O mercado de lançamentos pisou no freio em 2011 e os primeiros meses de 2012 já mostram que o tempo de “venda de apartamento como pipoca em porta de circo” passou. Arriscaria dizer que estamos entrando em uma fase mais racional do mercado imobiliário.

Mercado racional combina perfeitamente com bons profissionais, e é exatamente isso que as imobiliárias estão procurando agora.

Os próximos meses serão marcados pelo estreitamento da relação entre proprietários e compradores através de corretores de imóveis melhor preparados, profissionais que “escutam” as partes, se interessam pelas necessidades dos clientes e procuram oferecer soluções que realmente atendam a essas necessidades.

Dentro dessa tendência existem também um processo de ajuste de preços através de avaliações imobiliárias baseadas em critérios técnicos.

Ou seja, a estabilização do mercado, longe de ser má notícia, abre boas perspectivas para quem aposta no profissionalismo.

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José Ruiz
Gerente Comercial da CENTURY 21 Global Imóveis